Trường hợp nào hợp đồng tặng cho nhà, đất bị vô hiệu?
Luật sư cho tôi hỏi: Ông tôi năm nay đã 98 tuổi, sức khỏe rất yếu, trí nhớ không còn minh mẫn, thường xuyên trong trạng thái lúc nhớ lúc quên. Trong hơn ba năm qua, ông sống cùng vợ chồng bác cả của tôi để được chăm sóc. Tuy nhiên, mới đây vợ chồng bác cả bất ngờ công bố trước họ hàng rằng ông đã ký hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng mảnh đất mặt quốc lộ có giá trị hàng tỷ đồng cho họ. Sự việc này khiến cả gia đình và dòng họ vô cùng hoang mang, bởi lẽ với tình trạng sức khỏe và tinh thần của ông, chúng tôi nghi ngờ rằng việc ký kết hợp đồng không xuất phát từ ý chí tự nguyện mà có thể do bị tác động, ép buộc hoặc lợi dụng lúc ông không tỉnh táo. Tôi muốn được biết trong trường hợp nào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên bố vô hiệu, đặc biệt là khi người ký kết giao dịch không còn đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép theo quy định pháp luật.
MỤC LỤC
1.1. Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
1.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
2. Trường hợp nào hợp đồng tặng cho nhà, đất bị vô hiệu?
Trả lời:
1. Điều kiện pháp lý bắt buộc để hợp đồng tặng cho nhà, đất có hiệu lực được quy định thực hiện như thế nào?
1.1. Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1, 3, 4, 5, 7 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 như sau:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
…
3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.
4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
…
7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”
Như vậy, theo quy định trên, để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và điều kiện riêng theo từng trường hợp cụ thể. Cụ thể, quyền sử dụng đất chỉ được tặng cho khi:
- Có Giấy chứng nhận hợp pháp;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Còn trong thời hạn sử dụng;
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước;
- Đối với trường hợp đặc thù như đất nông nghiệp, đất trồng lúa, quyền sử dụng đất của cá nhân người dân tộc thiểu số hoặc trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho thì phải tuân thủ thêm các điều kiện riêng được quy định tại các Điều 46, 47, 48 và 176 của Luật Đất đai năm 2024.
Điều đó có nghĩa là việc tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở điều kiện về mặt hình thức (có Giấy chứng nhận) mà còn phải đảm bảo về tình trạng pháp lý của thửa đất, về nghĩa vụ tài chính cũng như tuân thủ các giới hạn, chính sách quản lý đất đai đặc thù của Nhà nước.
1.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
và
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Như vậy, có thể thấy rằng trong mọi trường hợp, giao dịch tặng cho nhà, đất sẽ không phát sinh hiệu lực pháp lý nếu các bên không tuân thủ đúng các điều kiện mà pháp luật quy định. Việc lập thành văn bản, thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực, và sau đó đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai là những bước bắt buộc, không thể bỏ qua.
2. Trường hợp nào hợp đồng tặng cho nhà, đất bị vô hiệu?
Dựa trên các phân tích đã trình bày tại Mục 1, có thể khẳng định rằng: Khi hợp đồng tặng cho nhà, đất đã được lập thành văn bản, được công chứng hợp lệ và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời hợp đồng này không kèm theo bất kỳ điều kiện nào ràng buộc về nghĩa vụ của bên nhận thì đây chính là những điều kiện tiên quyết để hợp đồng tặng, cho nhà đất đó có hiệu lực pháp luật theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho nhà, đất dù đã công chứng, vẫn có thể bị tuyên vô hiệu nếu rơi vào một trong các căn cứ được quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Các căn cứ phổ biến gồm:
- Vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.
- Giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Ví dụ: Hợp đồng “tặng cho” nhưng thực chất là “mua bán để trốn thuế”.
- Giao dịch xác lập do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
- Người xác lập không có hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
- Không tuân thủ hình thức bắt buộc.
-…
“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Điều 125. Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
1. Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự của người quy định tại khoản 1 Điều này không bị vô hiệu trong trường hợp sau đây:
a) Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó;
b) Giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ;
c) Giao dịch dân sự được người xác lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.
Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.
Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Ngoài ra, còn có các trường hợp được pháp luật quy định khác khiến hợp đồng tặng cho nhà, đất bị vô hiệu như:
* Trường hợp: Tặng cho có điều kiện – bên nhận không thực hiện điều kiện
Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 462 quy định rõ về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:
“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Theo đó, bên tặng cho có thể đặt ra một hoặc nhiều điều kiện, miễn là điều kiện đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trong thực tiễn, điều kiện thường thấy bao gồm: Nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ khi tuổi già; Nghĩa vụ gìn giữ, bảo quản tài sản thờ cúng; Nghĩa vụ không chuyển nhượng tài sản trong một thời hạn nhất định,… Nếu bên nhận không thực hiện hoặc thực hiện không đúng điều kiện đã cam kết, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Thực tiễn xét xử cũng đã thừa nhận quyền này, bởi lẽ điều kiện chính là sự ràng buộc làm phát sinh quyền và nghĩa vụ song phương giữa các bên.
* Trường hợp: Vi phạm về chủ thể, định đoạt tài sản chung
Căn cứ theo Điều 212 và Điều 213 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
và
“Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng
1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”
Trong trường hợp nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản đồng sở hữu, việc tặng cho chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu (thường là hộ gia đình). Việc định đoạt tài sản chung vợ chồng phải có sự thỏa thuận của cả hai và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình từ lúc cùng đang chung sống tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, nếu chứng minh được ông không còn minh mẫn hoặc bị ép buộc khi ký kết hợp đồng thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu và không phát sinh hiệu lực pháp luật.
Trân trọng./.
