Cha, mẹ đã ký công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất cho con có đòi lại tài sản được không?

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi vừa được bố mẹ lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng một thửa đất đứng tên bố mẹ. Hợp đồng đã được công chứng tại Văn phòng công chứng cách đây khoảng 03 tuần. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, em trai tôi do sa vào cờ bạc nên đã gây ra khoản nợ rất lớn, gần 1 tỷ đồng. Hiện nay, các chủ nợ liên tục gây sức ép khiến bố mẹ tôi lo lắng, mềm lòng và mong muốn lấy lại phần đất mà trước đó đã tặng cho tôi để đem bán, lấy tiền trả nợ cho em tôi. Trong hoàn cảnh này, tôi rất lo lắng không biết liệu bố mẹ tôi có quyền đòi lại tài sản mà họ vừa tặng cho tôi hay không và nếu có thì cụ thể căn cứ pháp lý nào cho phép, còn nếu không thì hợp đồng công chứng đã ký kết sẽ phát sinh hiệu lực như thế nào? Tôi cần hiểu rõ tình huống để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời cũng muốn tìm giải pháp phù hợp cho gia đình. Mong nhận được sự giải đáp từ Luật sư, xin cảm ơn!

MỤC LỤC

1. Bản chất pháp lý của “tặng cho nhà, đất” đã công chứng được hiểu như thế nào?

1.1. Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

1.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

2. Cha, mẹ đã ký công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất cho con có đòi lại tài sản được không?

Trả lời:

1. Bản chất pháp lý của “tặng cho nhà, đất” đã công chứng được hiểu như thế nào?

1.1. Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1, 3, 4, 5, 7 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 như sau:

“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

…

3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;

b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

…

7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”

Như vậy, theo quy định trên, để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và điều kiện riêng theo từng trường hợp cụ thể. Cụ thể, quyền sử dụng đất chỉ được tặng cho khi:

- Có Giấy chứng nhận hợp pháp;

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

- Còn trong thời hạn sử dụng;

- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước;

- Đối với trường hợp đặc thù như đất nông nghiệp, đất trồng lúa, quyền sử dụng đất của cá nhân người dân tộc thiểu số hoặc trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho thì phải tuân thủ thêm các điều kiện riêng được quy định tại các Điều 46, 47, 48 và 176 của Luật Đất đai năm 2024.

Điều đó có nghĩa là việc tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở điều kiện về mặt hình thức (có Giấy chứng nhận) mà còn phải đảm bảo về tình trạng pháp lý của thửa đất, về nghĩa vụ tài chính cũng như tuân thủ các giới hạn, chính sách quản lý đất đai đặc thù của Nhà nước.

1.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:

“Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

và

“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”

Như vậy, có thể thấy rằng trong mọi trường hợp, giao dịch tặng cho nhà, đất sẽ không phát sinh hiệu lực pháp lý nếu các bên không tuân thủ đúng các điều kiện mà pháp luật quy định. Việc lập thành văn bản, thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực, và sau đó đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai là những bước bắt buộc, không thể bỏ qua.

Đây chính là cơ chế pháp lý quan trọng để Nhà nước kiểm soát, bảo đảm sự minh bạch, công khai trong việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Đồng thời, đây cũng là biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả cha mẹ – người tặng cho và con cái – người được nhận tặng cho nhằm hạn chế tối đa các tranh chấp về sau.

2. Cha, mẹ đã ký công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất cho con có đòi lại tài sản được không?

Dựa trên các phân tích đã trình bày tại Mục 1, có thể khẳng định rằng: Khi hợp đồng tặng cho nhà, đất đã được lập thành văn bản, được công chứng hợp lệ và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời hợp đồng này không kèm theo bất kỳ điều kiện nào ràng buộc về nghĩa vụ của bên nhận thì cha mẹ không có quyền tùy ý đơn phương đòi lại tài sản.

Đây là hệ quả tất yếu của nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận được quy định tại Điều 3 và Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

1. Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

3. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.

4. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

5. Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự.”

và

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Một khi bất động sản là nhà, đất đã được cha mẹ tặng cho con cái trên cơ sở hoàn toàn đáp ứng các điều kiện pháp lý bắt buộc và ý chí xác lập giao dịch được thể hiện rõ ràng, minh bạch thì sự thay đổi ý chí đơn phương về sau, chẳng hạn cha mẹ không còn muốn tặng cho nữa – không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận. Điều này cũng phù hợp với nguyên tắc bảo đảm an toàn, ổn định trong quan hệ dân sự và giao dịch bất động sản mà Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như Luật Đất đai 2024 đặt ra.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng pháp luật cũng không tuyệt đối loại bỏ quyền đòi lại tài sản của cha mẹ trong mọi trường hợp. Trên thực tế, có những tình huống đặc biệt mà dù hợp đồng tặng cho đã được công chứng và hoàn tất đăng ký sang tên cho con, cha mẹ vẫn có cơ sở pháp lý để khởi kiện yêu cầu đòi lại tài sản. Cụ thể như sau:

* Trường hợp 1: Tặng cho có điều kiện – bên nhận không thực hiện điều kiện

Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 462 quy định rõ về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Theo đó, bên tặng cho có thể đặt ra một hoặc nhiều điều kiện, miễn là điều kiện đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trong thực tiễn, điều kiện thường thấy bao gồm: Nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ khi tuổi già; Nghĩa vụ gìn giữ, bảo quản tài sản thờ cúng; Nghĩa vụ không chuyển nhượng tài sản trong một thời hạn nhất định,… Nếu bên nhận không thực hiện hoặc thực hiện không đúng điều kiện đã cam kết, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Thực tiễn xét xử cũng đã thừa nhận quyền này, bởi lẽ điều kiện chính là sự ràng buộc làm phát sinh quyền và nghĩa vụ song phương giữa các bên.

* Trường hợp 2: Hợp đồng tặng cho bị vô hiệu (toàn bộ hoặc một phần)

Hợp đồng tặng cho, dù đã công chứng, vẫn có thể bị tuyên vô hiệu nếu rơi vào một trong các căn cứ được quy định tại Điều 117 và từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Các căn cứ phổ biến gồm:

- Vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội;

- Giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Ví dụ: Hợp đồng “tặng cho” nhưng thực chất là “mua bán để trốn thuế”;

- Giao dịch xác lập do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

- Người xác lập không có hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;

- Không tuân thủ hình thức bắt buộc;

-...

Hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục tình trạng ban đầu, bên có lỗi phải bồi thường.

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

* Trường hợp 3: Vi phạm về chủ thể, định đoạt tài sản chung

Căn cứ theo Điều 212 và Điều 213 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

và

“Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”

Trong trường hợp nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản đồng sở hữu, việc tặng cho chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu (thường là hộ gia đình). Việc định đoạt tài sản chung vợ chồng phải có sự thỏa thuận của cả hai và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình từ lúc cùng đang chung sống tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Tóm lại, mặc dù nguyên tắc chung là hợp đồng tặng cho bất động sản đã công chứng, đăng ký sang tên và không có điều kiện thì cha mẹ không thể đơn phương đòi lại nhưng pháp luật hiện hành vẫn dự liệu nhiều trường hợp ngoại lệ. Những trường hợp này cho phép cha mẹ có thể yêu cầu hủy bỏ, tuyên bố vô hiệu hoặc đòi lại tài sản đã tặng cho và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có) khi xuất hiện căn cứ pháp lý phù hợp.

Trân trọng./.