Đất đã sang tên sổ đỏ cho con, cha mẹ quyền đòi lại được đất đã tặng cho hay không?

Tình huống: Cách đây gần 03 năm, tôi đã được cha mẹ làm thủ tục tặng cho và sang tên quyền sử dụng một thửa đất nông nghiệp dùng để trồng cây cao su. Toàn bộ thủ tục công chứng, đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hoàn tất, hiện nay tôi là người đứng tên trong sổ đỏ. Về phía em trai tôi, cha mẹ cũng có sự phân chia riêng, cụ thể là tặng cho một chiếc ô tô có giá trị cao hơn giá trị thửa đất của tôi tại thời điểm tặng cho, bởi lẽ lúc bấy giờ mảnh đất nằm ở vị trí hẻo lánh, khó tiếp cận, ít có giá trị thương mại.

Tuy nhiên, gần đây có thông tin quy hoạch, giải phóng mặt bằng để xây dựng tuyến đường dân sinh đi qua khu vực này, khiến giá đất tăng đột biến. Từ đó, em trai tôi vốn được cha mẹ cưng chiều đã tác động, thuyết phục cha mẹ để “đổi ngược” lại, lấy mảnh đất mà cha mẹ đã tặng cho tôi để thay thế cho chiếc ô tô mà em tôi đang sở hữu. Tôi khẳng định không đồng ý với sự thay đổi này, bởi tôi đã được pháp luật công nhận là chủ sử dụng đất hợp pháp thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong tình huống này, tôi muốn đặt ra câu hỏi: Đối với thửa đất đã được sang tên sổ đỏ đứng tên tôi, liệu cha mẹ tôi còn có quyền đòi lại hay thay đổi việc tặng cho hay không?

MỤC LỤC

1. Xác lập quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với người sử dụng dụng đất

2. Đất đã sang tên sổ đỏ cho con, cha mẹ quyền đòi lại được đất đã tặng cho hay không?

Trả lời:

1. Xác lập quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với người sử dụng dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 26 và Điều 17 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:

“Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

…”

và

“Điều 17. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất

1. Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

Theo đó, người sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Đồng thời, pháp luật đã khẳng định nguyên tắc bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất,Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức.

Trong cơ chế pháp lý mới, việc đăng ký biến động được coi là căn cứ pháp lý trực tiếp làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nói cách khác, khi giao dịch tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế hoặc các hình thức chuyển quyền khác được thực hiện, chỉ sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai thì quyền của người nhận mới được xác lập một cách hợp pháp.

Hệ quả pháp lý là nếu Giấy chứng nhận đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sang tên, ghi nhận người con là chủ sử dụng đất thì kể từ thời điểm đó, quyền sử dụng đất của người con đã được xác lập vững chắc và được pháp luật bảo vệ.

2. Đất đã sang tên sổ đỏ cho con, cha mẹ quyền đòi lại được đất đã tặng cho hay không?

Dựa trên các phân tích đã trình bày tại Mục 1, có thể thấy rằng: Mọi hành vi xâm phạm, phủ nhận hoặc tranh chấp thiếu căn cứ pháp lý đối với quyền này đều sẽ không được Nhà nước công nhận. Đây chính là sự bảo đảm cao nhất của pháp luật đất đai, nhằm duy trì sự ổn định trong quan hệ sở hữu, bảo vệ lợi ích chính đáng của người đã đứng tên trong Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trên thực tế, có những tình huống đặc biệt mà dù hợp đồng tặng cho đã được công chứng và hoàn tất đăng ký sang tên cho con, nhà và đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng cha mẹ vẫn có cơ sở pháp lý để khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết để yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng như yêu cầu tuyên bố Hợp đồng tặng cho nhà, đất vô hiệu. Cụ thể như sau:

* Trường hợp 1: Tặng cho có điều kiện – bên nhận không thực hiện điều kiện

Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 462 quy định rõ về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Theo đó, bên tặng cho có thể đặt ra một hoặc nhiều điều kiện, miễn là điều kiện đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trong thực tiễn, điều kiện thường thấy bao gồm: Nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ khi tuổi già; Nghĩa vụ gìn giữ, bảo quản tài sản thờ cúng; Nghĩa vụ không chuyển nhượng tài sản trong một thời hạn nhất định,… Nếu bên nhận không thực hiện hoặc thực hiện không đúng điều kiện đã cam kết, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Thực tiễn xét xử cũng đã thừa nhận quyền này, bởi lẽ điều kiện chính là sự ràng buộc làm phát sinh quyền và nghĩa vụ song phương giữa các bên.

* Trường hợp 2: Hợp đồng tặng cho bị vô hiệu (toàn bộ hoặc một phần)

Hợp đồng tặng cho, dù đã công chứng, vẫn có thể bị tuyên vô hiệu nếu rơi vào một trong các căn cứ được quy định tại Điều 117 và từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Các căn cứ phổ biến gồm:

- Vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội;

- Giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Ví dụ: Hợp đồng “tặng cho” nhưng thực chất là “mua bán để trốn thuế”;

- Giao dịch xác lập do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

- Người xác lập không có hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;

- Không tuân thủ hình thức bắt buộc;

-...

Hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục tình trạng ban đầu, bên có lỗi phải bồi thường.

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

* Trường hợp 3: Vi phạm về chủ thể, định đoạt tài sản chung

Căn cứ theo Điều 212 và Điều 213 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

và

“Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”

Trong trường hợp nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản đồng sở hữu, việc tặng cho chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu (thường là hộ gia đình). Việc định đoạt tài sản chung vợ chồng phải có sự thỏa thuận của cả hai và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình từ lúc cùng đang chung sống tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Nếu tình huống của bạn thuộc một trong các trường hợp trên thì sẽ là cơ sở quan trọng cho Tòa án xem xét để ra Bản án, Quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất căn cứ theo khoản 2, 5, 6 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:

“Điều 152. Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp

…

2. Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;

đ) Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;

…

5. Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về việc thi hành bản án, quyết định theo quy định của pháp luật, trong đó có nội dung yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

6. Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 2 và khoản 5 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp.”

Tóm lại, mặc dù nguyên tắc chung là hợp đồng tặng cho bất động sản đã công chứng, đăng ký sang tên và người con đã được cấp Giấy chứng nhận thì cha mẹ không thể đơn phương đòi lại nhưng pháp luật hiện hành vẫn chỉ ra nhiều trường hợp ngoại lệ. Những trường hợp này cho phép cha mẹ có thể yêu cầu hủy bỏ, tuyên bố vô hiệu Hợp đồng tặng cho, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có) khi xuất hiện căn cứ pháp lý phù hợp.

Trân trọng./.