Nội dung hủy án:
(i) Thứ nhất, nguyên đơn yêu cầu phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số TRV/D201/SPA, ký kết ngày 19 tháng 10 năm 2016. Theo các tài liệu, chứng cứ mới thu thập tại cấp phúc thẩm, thì: toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với 87.816,5m2 đất, loại đất thương mại dịch vụ, thuộc thửa đất số 379/VPĐK, tờ bản đồ số 15 (764560 – 8 – d) của Dự án New Hoi A (sau đó được đổi tên thành Dự án The Pearl Hoi A – A1; được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 11 tháng 4 năm 2016) là tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được đăng ký thế chấp ngày 26 tháng 5 năm 2016, giữa bên thế chấp là Công ty T1 và bên nhận thế chấp là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ1, Chi nhánh Q1 (Hà Nội), để đảm bảo khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 01/2015/3280302/HĐTD ngày 17 tháng 3 năm 2015, hiện hợp đồng thế chấp này đang còn hiệu lực. Mặt khác, căn hộ chung cư số TRV/D201/SPA và quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại Ngân hàng TNHH I Chi nhánh Đ2 theo hợp đồng thế chấp ký kết, đăng ký ngày 24 tháng 8 năm 2018, giữa bên thế chấp là Công ty Cổ phần T1, bên nhận thế chấp là Ngân hàng TNHH I, Chi nhánh Đ2 và bên vay là Công ty TNHH MTV P. Theo đó, căn hộ số TRV/D201/SPA và quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ đang là đối tượng thuộc các hợp đồng thế chấp tài sản nhưng các bên tham gia ký kết các hợp đồng thế chấp chưa được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng trong vụ án, và bản án sơ thẩm chưa xem xét, quyết định hiệu lực của các hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đến việc chuyển nhượng, mua bán, thế chấp cùng một tài sản. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn yêu cầu Tòa án hủy bản án sơ thẩm để đưa các chủ thể ký kết các hợp đồng thế chấp tham gia tố tụng trong vụ án và giải quyết quyền lợi của họ đúng pháp luật quy định.
(ii) Thứ hai, tại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Q cấp năm 2017 cho Công ty T1 đối với các thửa đất ở đô thị, ghi thời hạn sử dụng “người mua lại biệt thự, căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng lâu dài”. Tuy nhiên, chứng cứ mới được thu thập tại cấp phúc thẩm (Quyết định số 3217/QĐ – UBND ngày 25 tháng 11 năm 2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Q) cho thấy quyền sử dụng đất thuộc Dự án Khu du lịch sinh thái biển H có thời hạn sử dụng đất đến ngày 27 tháng 9 năm 2054. Theo đó, việc thay đổi thời hạn sử dụng đất và loại đất đã tác động trực tiếp đến điều kiện, khả năng thực hiện hợp đồng của bên chuyển nhượng và ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan khi thực hiện hợp đồng đang tranh chấp.
Các nhận định trên cho thấy: việc xem xét nội dung kháng cáo của các bên đương sự, giải quyết phần yêu cầu khởi kiện còn lại của nguyên đơn có liên quan đến việc đánh giá tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ và liên quan đến tính hợp pháp, hiệu lực của các hợp đồng thế chấp tài sản xác lập trước và sau khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ đang tranh chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất liên quan đến căn hộ D201. Mặt khác, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thay đổi loại đất, thời hạn sử dụng đất liên quan đến diện tích đất gắn liền với căn hộ ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích thực hiện hợp đồng của bên mua căn hộ và điều kiện tiếp tục thực hiện hợp đồng đang tranh chấp của các bên. Để giải quyết vụ án đúng pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự, cần phải bảo đảm các bên tham gia ký kết các hợp đồng liên quan đến căn hộ D201, quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ tham gia tố tụng và chứng minh rõ các yếu tố liên quan tính hợp pháp và hiệu lực của các hợp đồng chuyển quyền tài sản, thế chấp tài sản là căn hộ D201 và quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ.
Các tình tiết mới xuất hiện tại cấp phúc thẩm đặt ra yêu cầu phải thu thập chứng cứ để chứng minh và bổ sung người tham gia tố tụng, mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể bổ sung được, thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy một phần Bản án sơ thẩm số 81/2022/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam giải quyết lại phần yêu cầu khởi kiện còn lại của nguyên đơn theo thủ tục sơ thẩm.