Nội dung hủy án:   

(i)Xét quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 797:

*Bị đơn ông Trần T1, bà Phạm Thị G trình bày vào ngày 16/7/2019, ông, bà cùng ông Phạm N, bà Nguyễn Thị T2 đến Văn phòng C lập hợp đồng chuyển nhượng; theo đó ông N, bà T2 đã chuyển nhượng cho ông, bà nhà và đất tại thửa 797 với giá chuyển nhượng là 40.000.000 đồng; ông bà đã trả 10.000.000 đồng, có bà Phạm Thị M2 làm chứng, còn 30.000.000 đồng thì ông bà chưa trả; ông N, bà T2 có đồng ý cho ông bà trả dần. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, ông T1, bà G cũng như người làm chứng là ông Thái Thanh T5 có nhiều lời khai, không thống nhất.

Cụ thể, tại Biên bản đối chất ngày 10/11/2022 (bút lục số 192) bà G khai: Trước đây bà khai ông N, bà T2 đồng ý sang nhượng thửa đất 797 cho bà và ông T1 với giá 40.000.000 đồng là không đúng thực tế vì cha mẹ có đồng ý cho mượn sổ để vay tiền nhưng để thuận tiện cho việc vay nên bà đã làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 25/11/2022, bà Phạm Thị G trình bày: Ông N bà T2 lớn tuổi, đã hết tuổi lao động nên không thể đứng ra thế chấp. Ngân hàng có nói bà sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang tên bà, ông T1 mới làm thủ tục vay tiền được. Bà có đặt vấn đề với ông N bà T2 bán nhà cho bà và ông T1 với giá 40.000.000 đồng. Bà đã trả 10.000.000 đồng vào ngày 08/11/2019, số tiền 30.000.000 đồng còn lại bà có nói với ông N bà T2 qua tháng 01 năm 2023 bà gửi số tiền này. Sau khi bán đất, ông N bà T2 vẫn ở trên nhà đất vì ông N bà T2 không có chỗ ở nào khác; giữa bà và ông N bà T2 không có bản cam kết bán nhà trên đất. Tuy nhiên, ông N bà T2 bán cả nhà và đất; vì cha mẹ thương bà nên bán giá rẻ.

Tại biên bản lấy lời khai người làm chứng ngày 11/10/2022 (bút lục số 184,185), ông Thái Thanh T5 trình bày: Tại thời điểm làm chứng đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2243 ngày 16/7/2019 đối với thửa đất số 797, ông là nhân viên thực tập tại Ngân hàng TMCP Đ (viết tắt S), chi nhánh Đ1. Đang trong giờ làm việc có một nhân viên nữ S nhờ ông đến Văn phòng C để làm chứng cho việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tại Văn phòng C, ông chỉ làm chứng việc bà Nguyễn Thị T2 có áp trỏ, điểm chỉ vào Hợp đồng của Văn phòng C và ký tên người làm chứng. Những chữ viết với nội dung: Tôi tên là Thái Thanh T5 làm chứng cho bà Nguyễn Thị T2 vì bà không biết chữ, tôi đã đọc lại hợp đồng cho bà nghe và bà đã đồng ý điểm chỉ vào hợp đồng trước mặt công chứng viên; ông T5 khẳng định rằng ông không đọc nội dung của hợp đồng cho bất kỳ ai nghe mà nhân viên của Văn phòng C bảo ông ghi dòng chữ này. Ông T5 thực hiện theo hướng dẫn của nhân viên Văn phòng công chứng nên ông không xác định được lý do tại sao có hợp đồng không có nội dung ông viết.

Tại biên bản làm việc với Công an thị xã Đ ngày 12/4/2023 (bút lục số 372), ông T5 lại trình bày: Khi ông đến Văn phòng công chứng thì ông N, bà G, ông T1 đã ký tên từng trang trên hợp đồng, còn bà T2 thì lăn tay, sau đó ông làm theo hướng dẫn của công chứng viên, ông đã đọc lại hợp đồng cho các bên nghe.

Tại biên bản lấy lời khai người làm chứng ngày 30/11/2022, bà Phạm Thị M2 trình bày (bút lục số 186): Bà là con đẻ của ông Phạm N và bà Nguyễn Thị T2. Từ trước đến nay ông N, bà T2 sinh sống tại thửa 797, không có chỗ ở nào khác. Năm 2019, bà G có đưa cho ông N, bà T2 10.000.000 đồng, bà thấy việc đưa tiền nhưng bà không biết tiền gì, cũng không biết ông N, bà T2 có bán đất cho bà G hay không. Ông N, bà T2 có cho ai mượn GCNQSDĐ để vay tiền hay không bà cũng không biết.

*Tại Bản tự khai bổ sung (bút lụt 264-265), ông Phạm N và bà Nguyễn Thị T2 trình bày: Ông, bà không chuyển nhượng đất cho bà Phạm Thị G vì bà G không phải là con gái một trong gia đình, mà ông bà có 07 người con. Nếu ông, bà có ý định để lại đất cho một mình bà G thì ông, bà có thể lập di chúc để lại cho bà G chứ không cần phải bán rẻ với giá 40.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/7/2019 ông tự nguyện ký và bà T2 điểm chỉ mục đích để bà G vay tiền. Tuy nhiên ông, bà bị lừa dối và không được giải thích sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng thế chấp; không được ai giúp đỡ đọc lại nội dung của hợp đồng vì ông, bà lớn tuổi, ông phải đọc và đánh vần từng chữ còn bà T2 không biết chữ. Ông Thái Thanh T5 và Văn phòng C đã không đọc lại nội dung hợp đồng, không giải thích các điều khoản trong hợp đồng và hợp đồng soạn sẵn theo ý chí của bà G chứ không phải thỏa thuận của hai bên. Về số tiền chuyển nhượng 40.000.000 đồng là không có thật và giao dịch không thực hiện được. Ông, bà không nhận số tiền chuyển nhượng và thực tế ông, bà vẫn sinh sống trên nhà, đất.

*Tại điều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 797 được ký kết giữa bên chuyển nhượng là ông Phạm N, bà Nguyễn Thị T2 với bên nhận chuyển nhượng là ông Trần T1, bà Phạm Thị G đã được Văn phòng C công chứng ngày 16/7/2019 thể hiện: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất là 40.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: Bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng bằng đồng Việt Nam một lần bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt trong ngày hợp đồng được công chứng. Tại phiên tòa phúc thẩm bà G trình bày bà và ông T1 chỉ đưa cho ông N, bà T2 số tiền 10.000.000 đồng, còn lại số tiền 30.000.000 đồng vẫn chưa thanh toán cho ông N, bà T2.

Như vậy, ông T1 và bà G không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh ông, bà đã thanh toán số tiền 10.000.000 đồng cho ông N, bà T2 và chưa thanh toán số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trên đất đã có ngôi nhà của ông N, bà T2 nhưng trong hợp đồng không có nội dung chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và cũng không có tài liệu, chứng cứ gì khác thể hiện thỏa thuận việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay giữa các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà, đất. Hiện nay ông N, bà T2 vẫn đang quản lý, sử dụng thửa 797 và tài sản gắn liền với thửa đất trên.

Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định, đánh giá không đầy đủ tài liệu, chứng cứ và tuyên không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông N, bà T2.

(ii) Xét hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa 797:

Theo nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2243, đối với thửa 797 giữa ông Trần T1, bà Phạm Thị G và ông Phạm N, bà Nguyễn Thị T2, được Văn phòng C công chứng ngày 16/7/2019 thì chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Theo tài liệu có trong hồ sơ vụ án, V1 không tiến hành xác minh các tài sản trên đất thế chấp là của ai và chưa thẩm định tài sản thế chấp trước khi quyết định cho vay. Bởi lẽ, theo các tài liệu có trong hồ sơ thể hiện tài sản trên thửa đất 797 là do ông N, bà T2 xây dựng và sinh sống tại ngôi nhà này; ông N, bà T2 không có ngôi nhà nào khác. V1 không cung cấp được tại thời điểm nhận thế chấp có thẩm định đối với tài sản thế chấp để xác định những người đang sinh sống trên thửa đất thế chấp. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông N, bà T2.

(iii) Tại đơn khởi kiện yêu cầu độc lập đề ngày 07/4/2022 (bút lục số 252- 254), ông Phạm N và bà Nguyễn Thị T2 yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2243, ký kết giữa ông N, bà T2 với ông T1, bà G được Văn phòng C công chứng ngày 16/7/2019 và hủy Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được ký kết giữa V1 với ông T1, bà G ngày 19/8/2019. Tuy nhiên, tại Thông báo về việc thụ lý yêu cầu độc lập số 35/TB-TLVA ngày 12/4/2022 (bút lục số 224) không thụ lý đối với yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được ký kết giữa V1 với ông T1, bà G ngày 19/8/2019 là chưa xem xét hết yêu cầu của đương sự, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và chưa giải quyết triệt để vụ án.

(iv) Với những sai sót nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm nhưng không thể khắc phục được tại phiên tòa phúc thẩm. Do đó, cần hủy một phần bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.