Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được quy định như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi được bên chính quyền địa phương vận động tham gia góp đất để làm dự án nông nghiệp công nghệ cao. Gia đình tôi hiện có một phần đất ở và một phần đất nông nghiệp liền kề nhưng do để lâu không sử dụng nên tôi không rõ hiện trạng cụ thể ra sao. Trong trường hợp này, nếu tôi muốn góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất cho phù hợp với dự án thì việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được quy định như thế nào?
MỤC LỤC
1. Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được quy định như thế nào?
Trả lời:
1. Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 219 Luật Đất đai 2024 sửa đổi bởi điểm g khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định như sau:
“Điều 219. Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai
1. Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2. Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất;
b) Thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn;
c) Thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị.
3. Điều kiện để thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai quy định như sau:
a) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng; quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Có phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được người sử dụng đất thuộc khu vực dự kiến thực hiện đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều này, được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.
4. Phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai phải thể hiện các nội dung sau đây:
a) Hiện trạng sử dụng đất trong khu vực cần điều chỉnh lại và các bên góp quyền sử dụng đất;
b) Phương án sắp xếp lại đất đai, trong đó phải thể hiện phương án thiết kế hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng môi trường, tỷ lệ diện tích đất mà người sử dụng đất đóng góp để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, cung cấp dịch vụ công cộng;
c) Vị trí, diện tích đất mà người sử dụng đất được nhận lại sau khi thực hiện phương án điều chỉnh đất đai.
5. Đối với diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý có trong khu vực thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được sử dụng như sau:
a) Sử dụng để xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng khu dân cư;
b) Đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất còn lại sau khi sử dụng đất theo điểm a khoản này. Tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để thực hiện dự án.
6. Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai phải có dự án đầu tư do cộng đồng người sử dụng đất tự thực hiện hoặc liên danh, liên kết với các nhà đầu tư theo quy định của pháp luật để thực hiện.
7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm sau đây:
a) Cung cấp thông tin về hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt liên quan đến khu vực góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai;
b) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt.
8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Theo đó, quy định trên cho phép người dân tự nguyện góp quyền sử dụng đất để tái sắp xếp lại đất đai trong các khu vực nông thôn hoặc đô thị, phục vụ cho các mục tiêu phát triển sản xuất, nâng cấp hạ tầng, chỉnh trang khu dân cư. Việc thực hiện phải dựa trên nguyên tắc: Tự nguyện, đồng thuận; phù hợp quy hoạch; có phương án đầu tư cụ thể; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và giám sát. Quy định này tăng cường hiệu quả sử dụng đất, khuyến khích người dân tham gia vào các hoạt động phát triển hạ tầng – đô thị – nông thôn một cách chủ động, minh bạch và có sự đảm bảo về quyền lợi.
2. Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai để thực hiện dự án đầu tư được quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 100 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 100. Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai để thực hiện dự án đầu tư
1. Điều kiện về đất tham gia góp quyền sử dụng đất
a) Diện tích đất của người sử dụng đất tham gia góp quyền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 219 Luật Đất đai phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
b) Diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại khoản 5 Điều 219 Luật Đất đai không vượt quá 30% tổng diện tích đất của dự án góp quyền sử dụng đất và không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập theo quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai.
2. Đối với trường hợp góp quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 219 Luật Đất đai, sau khi điều chỉnh lại đất đai, người góp quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đã được phê duyệt.
Việc thực hiện phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đối với trường hợp này phải thành lập dự án theo quy định tại khoản 6 Điều 219 Luật Đất đai. Việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.
3. Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thực hiện như sau:
a) Các chủ sử dụng đất trong phạm vi khu vực dự kiến thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai bàn bạc, thống nhất đồng thuận thực hiện, ký kết hợp đồng hợp tác; lựa chọn chủ đầu tư thực hiện phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là người đại diện các chủ sử dụng đất hoặc liên doanh, liên kết với chủ đầu tư khác đã có tư cách pháp nhân;
b) Chủ đầu tư lập phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai theo nội dung quy định tại khoản 4 Điều 219 Luật Đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 3 Điều 219 Luật Đất đai.
Trường hợp phải lập dự án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 3 Điều 219 Luật Đất đai phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai.
Trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 219 Luật Đất đai thì phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai do Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đối với trường hợp góp quyền sử dụng đất của cá nhân; do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với trường hợp góp quyền sử dụng đất có đối tượng là tổ chức tham gia.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải có văn bản phê duyệt, trường hợp không phê duyệt thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Thủ tục lập, phê duyệt dự án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư;
d) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại điểm b khoản 5 Điều 219 Luật Đất đai. Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương VI Nghị định này. Tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để thực hiện dự án;
đ) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chỉ đạo tiếp nhận các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường, dịch vụ công cộng để quản lý, phục vụ chung cho cộng đồng.
4. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cùng cấp thực hiện việc ký cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; chuyển 01 bộ hồ sơ kèm theo 01 bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để lập, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.”
Theo đó, điều kiện đất được tham gia góp quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Đối với đất của người sử dụng đất, diện tích đất tham gia góp quyền phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 Điều 219 Luật Đất đai;
- Đối với đất do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý theo khoản 5 Điều 219 Luật Đất đai, diện tích này không được vượt quá 30% tổng diện tích đất của toàn bộ dự án và không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập theo khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai.
Trong trường hợp góp quyền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 219 Luật Đất đai, sau khi điều chỉnh lại đất đai, người góp đất sẽ được nhận lại quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo phương án đã được phê duyệt. Việc thực hiện phương án góp đất, điều chỉnh lại đất đai trong trường hợp này phải được lập thành dự án theo quy định tại khoản 6 Điều 219 Luật Đất đai và phải lựa chọn chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư.
Về trình tự và thủ tục góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được thực hiên như sau:
- Các chủ sử dụng đất trong khu vực dự kiến thực hiện dự án phải họp bàn, thống nhất, ký hợp đồng hợp tác và lựa chọn chủ đầu tư. Chủ đầu tư có thể là đại diện của các chủ sử dụng đất hoặc là tổ chức liên kết, liên doanh với nhà đầu tư có tư cách pháp nhân;
- Chủ đầu tư lập phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai theo khoản 4 Điều 219 Luật Đất đai và trình lên Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (quy định tại điểm b khoản 3 Điều 219 Luật Đất đai). Trường hợp phải lập dự án thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt phương án góp đất, điều chỉnh đất. Trường hợp là tập trung đất nông nghiệp để sản xuất thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nếu bên góp đất là cá nhân và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt nếu có tổ chức tham gia. Thời hạn phê duyệt là 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, nếu không phê duyệt phải có văn bản trả lời, nêu rõ lý do. Việc lập và phê duyệt dự án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thực hiện theo pháp luật về đầu tư;
- Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quản lý nhà nước theo điểm b khoản 5 Điều 219 Luật Đất đai. Việc đấu giá tuân thủ quy định tại Mục 4 Chương VI của Nghị định này và tiền thu được sẽ sử dụng để thực hiện dự án;
- Uỷ ban nhân dân cũng có trách nhiệm chỉ đạo tiếp nhận các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường và dịch vụ công cộng để quản lý, phục vụ cộng đồng.
Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý đất đai trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp thực hiện việc ký, cấp Giấy chứng nhận theo phương án đã được phê duyệt. Sau khi cấp, hồ sơ gồm 1 bản sao Giấy chứng nhận sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh để cập nhật hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Trân trọng./.
