Trường hợp nào đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang chuẩn bị đầu tư vào một dự án xây dựng khu nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích dự án. Tuy nhiên, theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tôi muốn tách riêng từng thửa đất để cấp Giấy chứng nhận cho từng căn hộ sau khi hoàn thiện. Vậy, trường hợp nào đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất?
MỤC LỤC
1. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là gì?
Trả lời:
1. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (đã hết hiệu lực) quy định:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
3. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”
Hiện nay, pháp luật không quy định về khái niệm “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất”. Tuy nhiên, dựa vào quy định trên có thể hiểu “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất” là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp nào đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất?
Căn cứ Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 23. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.
2. Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
3. Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
4. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
5. Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai.
6. Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”
Theo đó, các trường hợp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bao gồm:
- Hợp thửa hoặc tách thửa đất;
- Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng;
- Dự án đầu tư có sử dụng đất mà có sự điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết theo quy định của pháp luật hoặc trường hợp chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án nhưng nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt;
- Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
- Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, thay đổi diện tích đất ở theo xác định lại diện tích đất theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai;
- Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi, hoặc người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.
Tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 141. Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
…
6. Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:
a) Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 của Luật này; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.
Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi;
b) Phần diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại theo quy định tại điểm a khoản này.”
Trân trọng./.
