MỤC LỤC
1. Bản án dân sự phúc thẩm số 223/2024/DS-PT ngày 19/9/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cầm cố quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Cấp sơ thẩm nhận định tại Bản án số 212/2023/DS-ST ngày 29/9/2023 đối với yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp, quyết định công nhận sự tự nguyện chuyển nhượng một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với diện tích 3500m2 nhưng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất 3.964m2 (đo thực tế 3964m2 thể hiện tại các mốc điểm 2,3,4,5,6,7,8,9,23,24,25,26) cho bà Đ, ông Ự (theo bản vẽ ngày 04/8/2020 của Văn phòng Đ19, nhưng lại dành quyền khởi kiện cho đồng thừa kế của ông Phạm Văn H7(chết) Nguyễn Thị L(N (chết) đối với yêu cầu nhận lại diện tích 464m2 và yêu cầu ông Ự bà Đ13 trả thêm 33 chỉ vàng 24k loại vàng 9999 bằng một vụ kiện khác nếu có yêu cầu là giải quyết chưa hết nội dung yêu cầu khởi kiện và không đảm bảo quyền lợi của các nguyên đơn.
(ii) Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02703 QSDĐ/hB do Ủy ban nhân dân huyện C cho ông Phạm Văn H9 tổng diện tích 12.081 m2, gồm có các thửa số 3302, 3344, 3347. Trong đó, thửa đất số 3302, có diện tích là 2281m2 tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các đương sự đều xác định ông H3, bà Lđã chuyển nhượng cho ông Cao Lý T10 diện tích đất này thì ông T3 còn có nhận chuyển nhượng diện tích đất của ông R(nguồn gốc của ông H3, bà L chuyển nhượng cho ông R1 bản vẽ ngày 04/8/2020 của Văn phòng Đ1Chi nhánh huyện C diện tích thửa đất này là 2281 m2, tổng diện tích ông T3 đang quản lý sử dụng 5690 m2 đã được cấp phúc thẩm nhận dịnh tại Bản án số 237/2016/DS-PT ngày 28/9/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang xác định các diện tích đất chưa được làm rõ và các đương sự xác định ông H3 chỉ có 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đưa ông Cao Lý T8 tham gia với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là thiếu sót nên đã hủy Bản án sơ thẩm số 12/2016/DS-ST ngày 20/01/2016 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới giao hồ sơ về cho cấp sơ thẩm xét xử lại.
(iii) Đối với diện tích đất 6.051m2 các đương sự không thống nhất về quan hệ giao dịch và giá giao dịch hợp đồng, chứng cứ do phía bị đơn cung cấp là Tờ bán đất ngày 16/10/2021, không thể hiện chữ ký, chữ viết của ông H3, bà L1. Đồng thời, các đương sự có trình bày việc đi hỏi giá vàng, bán vàng, trả tiền vào ngân hàng có sự tham gia của con ông Ự, bà Đ là bà Trịnh Thị D2 T4 nhưng cấp sơ thẩm chưa đối chất giữa các đương sự với người làm chứng để làm rõ nội dung thỏa thuận về giao dịch nhưng tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tờ bán đất ngày 16/10/2001, buộc các đồng thừa kế của ông Phạm Văn H7(chết năm 2009) Nguyễn Thị L(Nguyễn Thị L1 (chết năm 2016) gồm: Bà Phạm Thị V, ông Phạm Tấn T7 P có nghĩa vụ giao cho ông Trịnh Minh Ự3, bà Võ Thị Đ tổng diện tích đất 10.015m2 đất 02 lúa (trong đó gồm 02 thửa: Thửa thứ nhất thể hiện tại các điểm 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 23, 24, 25, 26 có diện tích 3964m2 và thửa thứ hai thể hiện tại các điểm 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 9, 8, 7 có diện tích 6051,0m2), vị trí đất tọa lạc ấp K, xã K, huyện C, tỉnh An Giang là chưa phù hợp làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các nguyên đơn.
(iv) Đồng thời, tại phiên tòa ông Ự, bà Đ xác định ông H3, bà L chuyển nhượng cả 03 thửa đất nhưng cũng thừa nhận theo thỏa thuận chuyển nhượng đất theo giấy của ông H7 và diện tích hiện đang quản lý, sử dụng là có nhiều hơn. Hiện nay, ông Ự, bà Đ14 đang giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02703/hB được Ủy ban nhân dân huyện C cho ông Phạm Văn H10 ngày 21/01/1999, trong đó còn có 01 thửa đất số 3302 là phần đất của gia đình ông H3 đã chuyển nhượng cho ông Cao L4 T3 đất tọa lạc ấp K, xã K, huyện C, tỉnh An Giang, việc tuyên công nhận cả hợp đồng giao đất cho phía ông Ự, bà Đ theo bản vẽ ngày 04/8/2020 của Văn phòng Đ1Chi nhánh huyện C, có thửa đất 3347 cấp sơ thẩm xác định chuyển nhượng 3.500 m2 đất nhưng diện tích của thửa đất 3347 theo giấy đất diện tích là 7.328 m2, diện tích theo bản vẽ thể hiện là 3964,0 m2, chưa xác định diện tích đất còn lại của thửa đất này ở vị trí nào và ai đang quản lý, sử dụng. Cấp sơ thẩm chưa ghi nhận ý kiến của ông Cao Lý T1 nhận chuyển nhượng bao nhiêu m2 đất, giá chuyển nhượng bao nhiêu đất là không thể thực hiện được trong giai đoạn thi hành án, cũng như chưa xem xét đến quyền lợi của ông Cao Lý T11.
(v) Trong việc xác định tư cách của đương sự chưa chính xác căn cứ theo đơn khởi kiện ngày 17/7/2014, các ông bà Nguyễn Thị L1(Nguyễn Thị L, Phạm Thị V, Phạm Tấn T, Phạm Tấn T Thị Thu D, Phạm Thị Thu T Thị H, Phạm T H1, Phạm Thị Thanh H2 cùng đứng đơn khởi kiện và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí tại biên lai thu số 0000399 ngày 22/10//2014 (Bút lục số 32, Bút lục số 39) nên được xác định các ông bà là nguyên đơn nhưng tại bản sán sơ thẩm số 212/2023/DS-ST ngày 29/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới xác định các ông bà Phạm Thị V, Phạm T12 T, Phạm Tấn T1, Phạm Thị Thu D, Phạm Thị Thu T Thị H, Phạm T H1, Phạm Thị Thanh H2 chỉ người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị L1(Nguyễn Thị L5 khi bà Nguyễn Thị L(Nguyễn Thị L1 chết năm 2016 là chưa chính xác mà vẫn phải xác định các ông bà Nguyễn Thị L1(Nguyễn Thị L, Phạm Thị V, Phạm Tấn T, Phạm Tấn T, Thị Thu D, Phạm Thị Thu T Thị H, Phạm T H1, Phạm Thị Thanh H2 là nguyên đơn và vừa là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị L (Nguyễn Thị L1).
(vi) Đối với những vi phạm về thủ tục tố tụng và những thiếu sót nêu trên, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, Quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Chợ Mới về việc vi phạm về nội dung của cấp sơ thẩm là có căn cứ, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng nghị của Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Chợ Mới về một phần nội dung và một phần nội dung kháng cáo của nguyên đơn hủy bản án dân sự sơ thẩm; chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo trình tự thủ tục sơ thẩm.
2. Bản án dân sự phúc thẩm số 208/2024/DS-PT ngày 21/5/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ về việc tranh chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng cầm cố đất, cho thuê đất.
Nội dung hủy án:
(i) Để có cơ sở giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại thửa đất 183 do nguyên đơn đứng tên quyền sử dụng thì cần đánh giá về giao dịch chuyển nhượng đất giữa các bên có liên quan và trình tự, thủ tục khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng:
Theo hồ sơ địa chính được trích lục, căn cứ để UBND huyện Ô (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L vào năm 2003 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi tháng 11/2002 (còn ngày trên hợp đồng bị xóa sửa nên không xác định rõ) giữa bên chuyển nhượng là ông Ngô Văn D1 với bên nhận chuyển nhượng bà Trần Thị Thùy L và các giấy tờ kèm theo có liên quan. Bị đơn không thừa nhận có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng này và do hoàn cảnh gia đình khó khăn, không am hiểu pháp luật nên bị đơn không yêu cầu giám định chữ ký tên trên hợp đồng ở giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm. Nhưng sau đó tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn yêu cầu giám định nhưng không được cấp sơ thẩm chấp nhận.
Hợp đồng chuyển nhượng đất lập tháng 11/2002 nêu trên có ghi giá trị chuyển nhượng thửa đất 183, diện tích 7.665m2 số tiền 29.000.000đ (hai mươi chín triệu đồng) và theo lời khai của người đại diện ủy quyền của nguyên đơn thì số tiền này, nguyên đơn không thanh toán cho bị đơn mà trước đó vào năm 1997, cha của nguyên đơn là ông Trần Văn L2 có nhận chuyển nhượng 04 công đất tầm 03m (một phần thửa 183) với giá 35 chỉ vàng 24K, theo giấy viết tay “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” ngày 24/5/1997. Đến ngày 11/8/1997, bị đơn làm giấy viết tay cầm cố tiếp cho ông L2 phần đất 2.465m2 với giá 05 chỉ vàng 24K. Đến năm 2002 bị đơn chuộc lại đất cầm cố này (2.465m2), sau đó chuyển nhượng lại cho nguyên đơn và nguyên đơn đã thanh toán đủ số vàng theo thỏa thuận. Bị đơn lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu hết thửa 183 cho nguyên đơn (bao gồm 04 công đất mà bị đơn sang nhượng cho ông L2 vào năm 1997 và phần đất 2.465m2 bị đơn cầm cố nhưng đã chuộc lại rồi sang nhượng). Còn phía bị đơn không thừa nhận và cho rằng, bị đơn chỉ cầm cố cho ông L2 diện tích đất 2.465m2 với giá 05 chỉ vàng 24K theo “Tờ cố đất” lập ngày 11/8/1997, sau đó bị đơn chuộc lại đất này và ông L2 giao trả lại giấy cố đất cho bị đơn giữ đến nay. Bị đơn không thừa nhận có ký tên giao dịch chuyển nhượng đất cho ông L2 theo “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” viết tay lập ngày 24/5/1997 mà nguyên đơn cung cấp, đồng thời cũng không thừa nhận chữ ký tên trên tờ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập theo mẫu (bên nhận chuyển nhượng Trần Thị Thùy L là của bị đơn.
Xét thấy, do nguyên đơn không thanh toán tiền chuyển nhượng đất 29.000.000 đồng theo hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên nên “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” viết tay lập ngày 24/5/1997 có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đất theo mẫu lập vào năm 2002 nhưng “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” này không được công chứng, chứng thực hợp pháp nên không thuộc trường hợp là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh nên nguyên đơn cung cấp tài liệu này thì phải có nghĩa vụ chứng minh khi bị đơn không thừa nhận. Để từ đó có cơ sở xác định bị đơn có nhận 35 chỉ vàng 24K của ông L2 để chuyển nhượng 04 công đất ruộng tầm 03m rồi sau đó ông L2 để cho bà L đứng tên hợp đồng nhận chuyển nhượng đất và được cấp giấy chứng nhận như lời trình bày của nguyên đơn hay không, tuy nhiên vấn đề này chưa được cấp sơ thẩm làm rõ.
(ii) Về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy rằng:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi tên bên chuyển nhượng là ông Ngô Văn D1 với bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị Thùy L, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã T tháng 11/2002 (còn ngày ghi trên hợp đồng bị xóa sửa nên không xác định rõ), theo nội dung xác nhận của cơ quan địa chính huyện đề nghị Ủy ban huyện cho phép chuyển nhượng thì đến ngày 16/01/2003 Ủy ban nhân dân huyện Ô (cũ) mới xác nhận nội dung này (cho phép chuyển nhượng), nhưng trước đó vào ngày 06/01/2003 thì bà L đã được người có thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 00020.QSDĐ/72,73/HĐ.2022. Như vậy, việc cấp giấy đất cho nguyên đơn là trước thời điểm hoàn thành hồ sơ theo trình tự thủ tục là không phù hợp nhưng vấn đề này cũng chưa được cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ để làm rõ.
Biên bản họp gia đình ngày 02/11/2002, ghi tên thành viên chung hộ gia đình bị đơn gồm bà Trang Thị Thu N1 (vợ ông D1) và bà Ngô Thị Tuyết L3 (con ông D1) có nội dung những người này bàn bạc thống nhất chuyển nhượng đất cho bà L. Tuy nhiên, bà N1 và bà L3 không thừa nhận cho rằng, các bà không có ký tên vào văn bản này, không biết văn bản do ai lập và được lập ở nơi nào, vì phần cuối của văn bản có xác nhận của T2 ấp “Trường K1”, trong khi đất tranh chấp mà gia đình bị đơn đang ở, sử dụng thuộc ấp “Trường Khương B” của xã T. Việc xác nhận này của trường K1 là không phù hợp về địa bàn công tác của cán bộ được phân công phụ trách nên không bảo đảm khách quan nhưng cũng chưa được cấp sơ thẩm xác minh làm rõ.
Khi lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L, cơ quan chức năng cũng không thu hồi lại bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông D1 đứng tên số 000215, ngày 11/11/1993, hiện tại ông D1 vẫn còn lưu giữ giấy đất này là không phù hợp (vì cùng một thửa đất nhưng lại có 02 giấy đất có giá trị đang tồn tại), do đó cũng cần phải thu thập chứng cứ để làm rõ vấn đề này.
(iii) Từ những vấn đề phân tích nêu trên nhận thấy, với những tài liệu chứng cứ mà cấp sơ thẩm thu thập có trong hồ sơ vụ án là chưa đủ cơ sở để xác định nguyên đơn và ông L2 (cha nguyên đơn) đã giao cho bị đơn bao nhiêu vàng (hoặc tiền) để nhận chuyển nhượng thửa đất 183; cần phải thu thập chứng cứ làm rõ vấn đề có hay không việc bị đơn và ông L2 ký kết giấy viết tay lập ngày 24/5/1997 với nội dung bị đơn sang nhượng cho ông L2 04 công đất tầm 03m với giá 35 chỉ vàng 24K trước thời điểm lập hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất cho bà L đứng tên vào năm 2002; cần trưng cầu giám định chữ ký trên tờ hợp đồng chuyển nhượng đất (lập theo mẫu) có phải của bị đơn hay không. Cấp sơ thẩm căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn và giấy đất mà nguyên đơn được cấp để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, trong khi hồ sơ cấp giấy có nhiều sai sót về thủ tục như nêu trên là chưa có căn cứ vững chắc.
Do cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ không đầy đủ nhưng cấp phúc thẩm không thể khắc phục, bổ sung tại phiên tòa được nên phải hủy án sơ thẩm để chuyển hồ sơ vụ án cho cấp sơ thẩm giải quyết lại theo đúng quy định pháp luật đối với yêu cầu của nguyên đơn đòi bị đơn trả lại thửa đất 183.
3. Bản án dân sự phúc thẩm số 194/2023/DS-PT ngày 30/11/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại về tài sản
Nội dung hủy án:
(i) Xét yêu cầu xin rút một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn đối với số tiền thiệt hại tài sản 20.000.000 đồng và rút một phần yêu cầu phản tố, yêu cầu kháng cáo của bị đơn đối với số tiền thuê đất 30.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được bị đơn đồng ý và việc rút một phần yêu cầu phản tố của bị đơn được nguyên đơn đồng ý và việc rút một phần yêu cầu của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội, nên được chấp nhận, hủy một phần Bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết đối với các yêu cầu này.
(ii) Xét sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm, theo thỏa thuận của các đương sự ông B đồng ý giao trả cho ông N, bà H số tiền cố đất 100.000.000 đồng do ông H nhận của ông N, bà H, đồng thời ông N, bà H tự nguyện tháo dỡ căn nhà tạm có kết cấu khung sườn thép, nền xi măng, vách thiếc, mái thiếc xây dựng trên phần đất diện tích 69m2, thuộc một phần thửa 47 tờ bản đồ số 75, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CY 702215 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bạc Liêu cấp cho ông Lê Thanh B ngày 06/7/2021. Hội đồng xét xử xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội, nên căn cứ Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, sửa Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện V là phù hợp.
(iii) Án phí dân sự sơ thẩm, mặc dù các đương sự không kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị, nhưng việc thỏa thuận của các đương sự làm thay đổi nghĩa vụ của các đương sự, nên cần điều chỉnh tiền án phí sơ thẩm cho đúng theo sự thỏa thuận của các đương sự, cụ thể: Ông N và bà H không phải chịu, ông N và bà H đã nộp tạm ứng án phí 800.000 đồng, theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000766 ngày 21/12/2021, tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện V được hoàn lại đủ. Ông B phải chịu án phí số tiền 2.500.000 đồng, ông B đã nộp tạm ứng án phí số tiền 1.050.000 đồng, theo hai Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000817 ngày 21/01/2022 và số 0000978 ngày 19/4/2022, tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện V được chuyển thu án phí, ông B còn phải nộp thêm số tiền 1.450.000 đồng, tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Bạc Liêu.
4. Bản án dân sự phúc thẩm số 297/2023/DS-PT ngày 23/6/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội về việc tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn bà Lê Thị D khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 12/9/2017 giữa ông Phan Văn C (C), bà Lê Thị D và ông Phan Văn H3 thực hiện tại Văn phòng công chứng L2 là vô hiệu. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện T2 (nay là thị xã N), tỉnh Thanh Hóa cấp cho ông Phan Văn H3 ngày 27/9/2017, số giấy CK122547 thửa 155, tờ bản đồ số 12, diện tích 556m2. Quá trình giải quyết vụ án, tại biên bản ghi lời khai ngày 12/01/2021 (BL 62) bà D đề nghị giao một phần đất cho ông H3. Tòa án cấp sơ thẩm đã không lấy lời khai của nguyên đơn để làm rõ đây có phải là yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn không? Trong trường hợp là yêu cầu khởi kiện bổ sung thì cần yêu cầu nguyên đơn làm các thủ tục bổ sung yêu cầu khởi kiện, thông báo cho Viện kiểm sát, các đương sự khác biết về yêu cầu này để họ được trình bày ý kiến. Bản án sơ thẩm quyết định giao 271m2 đất cho ông H3 theo ý chí của bà D là vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và phần quyền của bà D trong khối tài sản chung của vợ chồng, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người ở hàng thừa kế thứ nhất của ông Phan Văn C.
Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập tài liệu, chứng cứ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Phan Văn H3 sau khi nhận tặng cho có thực hiện giao dịch dân sự chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố không? Tại phiên tòa phúc thẩm ông H3 khai hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông đã cầm cố cho anh Lại Văn L4 (người cùng thôn) để vay tiền. Nội dung này quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm bà D và ông H3 đã trình bày nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa anh L4 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan theo quy định tại Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự để thu thập chứng cứ làm rõ có việc anh H3 cầm cố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
(ii) Về nội dung: Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn xác định có việc gia đình bàn bạc thống nhất để lại một phần đất làm nhà thờ còn lại cho Phan Văn H3 diện tích hơn 100m2. Tại biên bản kiểm tra hiện trạng nhà đất tặng cho của UBND xã H1 ngày 01/8/2017 có chữ ký của ông Phan Văn C; quá trình lập hợp đồng tặng cho ông C, bà D đã trực tiếp đến làm việc với UBND xã H1 để làm thủ tục. Bà D cho rằng bà và ông C không đọc và ký, điểm chỉ vào hợp đồng là do tưởng nhầm là giấy vay tiền ngân hàng. Ông bà chưa bao giờ làm việc với công chứng viên Nguyễn Hữu V, chưa bao giờ đến trụ sở Văn phòng công chứng L2.
Bản án sơ thẩm căn cứ vào văn bản Giấy nhượn đất (xác định là giấy mượn đất) đề ngày 09/09/2017 để hủy hợp đồng tặng cho. Văn bản này có nội dung: Tên tôi là Phan Văn H3, vợ là Lại Thị T1 con ông bà Phan Văn C, Lê Thị D có cho con một số đất trong trích lục. Thống nhất để lại cho ông bà một số đất phía đông giáp bà M, phía tây giáp đường đi kéo dài hết đất. Vậy tôi làm giấy này cam kết. Người làm giấy: H3 và chữ viết Phan Văn B, Phan Văn A, Phan Văn D1. Tiếp đến là dòng chữ: Tôi Phan Văn C 79 tuổi và vợ tôi là Lê Thị D 82 tuổi. Có cho con tôi là Phan Văn H3 số đất có trích lục đứng tên tôi và bà D. Vậy tôi viết giấy này xác nhận số đất để lại một phần trong trích lục để sau này con tôi làm nhà thờ. Mong chính quyền xác nhận nội dung trên là đúng sự thật ông Phan Văn C, bà Lê Thị D. Góc bên trên phía trái văn bản ghi ngày 09/9/2017 tức ngày 19 tháng 7 âm lịch.
Theo ông H3 văn bản này được lập năm 2017, ông không nhớ chính xác ngày tháng nhưng lập sau khi việc tặng cho đất đã hoàn thành. Đây là giấy nhượng đất, do ít học nên ông viết là nhượn đất. Tại thời điểm viết giấy có mặt ông, ông C, bà D và ông Lê Văn H7 – cán bộ địa chính xã. Ông là người viết và ký tên vào phần đầu văn bản. Còn phần chữ phía dưới, chữ ký xác nhận của ông B, ông A, ông D1 và ngày tháng không biết chữ ai, viết thời điểm nào. Nội dung: Bố mẹ và ông có thống nhất ông sẽ nhượng lại cho ông bà một phần thửa đất đã được tặng cho để sau này ông bà có nhu cầu thì về ở. Nay ông xác định, tài sản của bố mẹ ông đã chia đều cho các con, mỗi người đều có phần. Nay bố mẹ đã mất, đất bố mẹ đã tặng cho ông nên không đồng ý thực hiện theo giấy nhượng đất.
Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập tài liệu, chứng cứ để làm rõ những dòng chữ trên giấy ghi ngày 09/9/2017 do ai viết, viết thời gian nào? chưa lấy lời khai của những người ký tên trên văn bản là các ông Phan Văn B, Phan Văn D1, Phan Văn A để làm rõ thời gian viết giấy, lý do? Nội dung các bên thống nhất? Chưa lấy lời khai của ông Phan Văn D1 và những người con khác của bà D, ông H3 để làm rõ có việc ông C, bà D cho ông H3 đất không? Diện tích đất tuyên bố cho là bao nhiêu? Quan điểm như thế nào về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn? Yêu cầu bổ sung của nguyên đơn.
Chưa lấy lời khai của những người làm chứng là những người trực tiếp ký tên trong biên bản xác định hiện trạng đất tặng cho cũng như trực tiếp hoàn thiện các thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất như ông Lê Văn H7 (cán bộ địa chính xã H1), ông Trịnh Cao C1 (Trưởng thôn L), ông Đặng Duy T3 (Chủ tịch UBND xã H1) để làm rõ ý chí của ông C, bà D về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất?
(iii) Xét thấy: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 12/9/2017 tại Văn phòng công chứng L2 giữa: bên tặng cho là ông Phan Văn C và bà Lê Thị D; bên nhận tặng cho là ông Phan Văn H3 có đầy đủ chữ ký, điểm chỉ của ông C, bà D. Ông Phan Văn H3 và Văn phòng công chứng L2 đều khẳng định ông C, bà D đến Văn phòng công chứng để làm mọi thủ tục liên quan đến hợp đồng tặng cho đất ông H3 theo đúng quy định. Ông C, bà D đều là người biết đọc, biết viết. Tại thời điểm ký hợp đồng tặng cho hai ông bà có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét, đánh giá chứng cứ khách quan, toàn diện mà chỉ căn cứ vào lời trình bày của bà D cho rằng vợ chồng bà không đến Văn phòng công chứng L2 làm việc và chưa bao giờ làm việc với công chứng viên để từ đó đưa ra nhận định: Hợp đồng tặng cho QSDĐ số công chứng 2689, Quyển số 05 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 12/9/2017 do Văn phòng công chứng L2 lập là vi phạm pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp lợi của gia đình ông C, bà D. Mục đích và nội dung của hợp đồng tặng cho tài sản là không hợp pháp, giao dịch dân sự do lừa dối theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự. Hợp đồng này đã vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Việc UBND huyện T2 (nay là thị xã N) căn cứ vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông Phan Văn C (C)và bà Lê Thị D để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phan Văn H3 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D0914480, số vào sổ cấp GCN: 01577QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện T2 (nay là thị xã N) cấp ngày 01 tháng 08 năm 1994 là không đúng pháp luật. Từ đó, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị D tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 12/9/2017 giữa ông bà và Phan Văn H3 thực hiện tại Văn phòng công chứng L2 là vô hiệu; Hủy Giấy chứng nhận QSDĐ do UBND huyện T2 (nay là thị xã N) cấp cho Phan Văn H3 ngày 27/9/2017 diện tích 556,7m², địa chỉ phường H1, thị xã N, tỉnh Thanh Hoá là chưa có căn cứ vững chắc.
(iv) Từ những lập luận phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử thấy: Tòa án cấp sơ thẩm đã không thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ. Tại cấp phúc thẩm không thể bổ sung được. Do đó có căn cứ chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi liên quan là Văn phòng công chứng L2, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.
5. Bản án dân sự phúc thẩm số 98/2023/DS-PT ngày 26/4/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tín dụng, yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Tại đơn khởi kiện ngày 26/01/2021, bà Nguyễn Thị P, ông Nguyễn Văn Đ, ông Nguyễn Văn T yêu cầu Toà án công nhận diện tích đất hiện đang canh tác và huỷ hợp đồng thế chấp giữa ông Nguyễn Ngọc H với Quỹ tín dụng Long Điền B (viết tắt: Quỹ tín dụng). Ông H thế chấp toàn bộ diện tích đất 7.382m2theo Hợp đồng thế chấp số: LK033.17/HĐTC ngày 4/4/2017 cho Quỹ tín dụng, nhưng theo Hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Chợ Mới lập ngày 28/5/2021 thì diện tích đo đạc là 6.134m2. Ông Nguyễn Văn T2cung cấp giấy tay mua bán 1.300m2 đất với ông H 3/4/1994, hiện ông Tài đang quản lý, sử dụng diện tích đất 1.300m2 có nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 01312/cB ngày 15/11/1994 do UBND huyện Chợ Mới cấp cho ông Nguyễn Ngọc H có tổng diện tích 7.382m2? nên cần phải đưa ông Tài tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.
Theo đơn khởi kiện (phản tố) và bản tự khai cùng ngày 02/8/2017, Tòa án thụ lý vụ án bổ sung số: 1355A/TB-TLVA ngày 03/8/2017 về việc bà Nguyễn Thị P, ông Đ, ông T yêu cầu tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông H, bà P. Sau đó, ngày 26/01/2021, bà P lại có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận diện tích đất 2000m2 bà mua từ ông H, 550m2 bà mua từ ông Nguyễn Văn Đ; ông Đ cũng có đơn yêu cầu công nhận diện tích đất: 1.900m2 và ông T cũng yêu cầu công nhận: 1.300m2. Tòa án cấp sơ thẩm thông báo nộp tạm ứng án phí và các đương sự có nộp tạm ứng án phí không giá ngạch (bl: 198-203). Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, Tòa án giải quyết về cầm cố đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng thế chấp còn về tranh chấp theo đơn yêu cầu ngày 26/01/2021 về công nhận quyền sử dụng đất thì chưa xem xem giải quyết là có thiếu sót.
Tại Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số: 382/2021/QĐXXST-DS ngày 29/7/2021, thì quan hệ pháp luật trong quyết định là: “Tranh chấp hợp đồng cầm cố đất” nhưng Bản án xác định có bốn quan hệ pháp luật: “Tranh chấp Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tín dụng, yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” nên cấp sơ thẩm cần nhận định về thủ tục tố tụng này.
(ii) Về phạm vi giải quyết:
...
Tại cấp phúc thẩm, Toà án xác minh thì ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị C xác nhận ông bà đã chuộc lại đất từ vợ chồng ông Nguyễn Văn S, bà Đỗ Thị Lệ T2 (N), bà T2 thừa nhận vợ chồng bà có cho vợ chồng ông T, bà C chuộc lại 05 chỉ vàng đối với diện tích 1.221m2 đất của ông H bán cho vợ chồng bà, nên giữa ông Nguyễn Ngọc H với vợ chồng ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị C không xác lập giao dịch về đất, đây là tình tiết mới được các đương sự cung cấp tại cấp phúc thẩm. Nên phải đưa bà T2, do ông S (chết) nên những người thừa kế của ông Sự tham gia tố tụng để làm rõ nội dung giao dịch này.
Ông T, bà C đang canh tác diện tích 1221m2 nằm trong giấy đất của ông H nhưng giữa ông H với ông T, bà C thực tế không có trực tiếp giao dịch mua bán đất, mà ông T thỏa thuận chuộc lại diện tích đất do ông H cố cho vợ chồng ông Nguyễn Văn S, bà Đỗ Thị Lệ T2 với giá 05 chỉ vàng . Nhưng cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông H, bà P với vợ chồng ông T, bà C là chưa đủ cở sở.
Ông Đ thừa nhận ông đã đổi diện tích đất mua từ ông H để lấy đất của vợ chồng ông T, bà C. Ông T, bà C thừa nhận hiện ông, bà đang quản lý diện tích đất 436,0m2 thể hiện tại các điểm 3, 18, 19, 20, 21, 5, 4 theo Hiện trạng khu đất tranh chấp lập ngày 28/5/2021 là đất của ông H bán cho ông Đ. Cấp sơ thẩm chưa xem xét giải quyết diện tích đất 436m2 là có thiếu sót.
(iii) Về nội dung, tại phiên tòa phúc thẩm: bà Nguyễn Thị P thừa nhận giá vàng thực tế giao dịch giữa bà với ông Nguyễn Ngọc H là 03 chỉ vàng 24k để mua 1.000m2, không phải 14 chỉ vàng 24kara để mua 01 công đất như nội dung khởi kiện. Sự thừa nhận này là chứng cứ để làm căn cứ trong quá trình giải quyết vụ án. Đây là những tình tiết mới, do đương sự cung cấp tại cấp phúc thẩm, sơ thẩm không lỗi trong trường hợp này.
(iv) Từ những phân tích, nhận định trên, để đảm bảo quyền và lợi ích của đương sự, đảm bảo 02 cấp xét xử nên Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định hủy án sơ thẩm số: 135/2021/DS-ST ngày 24/12/2021 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới như đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
6. Bản án dân sự phúc thẩm số 228/2024/DS-PT ngày 24/9/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
(i) Cấp sơ thẩm căn cứ vào diện tích đất của ông Q, bà T1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp và xác định diện tích đất tranh chấp là 3.553m2, thửa số 18, 22, tờ bản đồ số 52 là chưa phù hợp vì theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03175 ngày 21/4/2014 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Trần Văn Q và bà Đoàn Thị T1 tại phần IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận thể hiện ngày 07/6/2021 Văn Phòng Đ chi nhánh C ký xác nhận nội dung: “Nhà nước thu hồi 74,0 m2 của thửa đất số 18, tổng diện tích còn lại là 3.479,0m2; có số hiệu thửa 18, 22 (trong đó: thửa 18, diện tích 1.177,0m2 và thửa 22; diện tích 2302,0m2); theo hồ sơ số TH.652”. Vào thời điểm giải quyết tranh chấp đất chỉ còn lại diện tích 3.479,0m2 nhưng cấp sơ thẩm chưa trừ đi diện tích đất đã bị thu hồi ra khi giải quyết mà tính luôn cả diện tích đất nhiều hơn so với giấy cũ của ông B được cấp 496m2 là không phù hợp.
(ii) Việc cấp sơ thẩm buộc phía bị đơn ông Q, bà T1 phải di dời toàn bộ cây trồng trên đất trả lại đất cho phía nguyên đơn là chưa phù hợp theo tinh thần hướng dẫn tại điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn:
“b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”
(iii) Tại phiên tòa phúc thẩm, quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang đề nghị chấp nhận kháng cáo của ông Q, bà T1, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự, buộc bị đơn có nghĩa vụ hoàn lại giá trị diện tích đất tăng thêm so với thỏa thuận của các bên theo giá trị tại Chứng thư thẩm định Giá trị V là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử như trên.
Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét kháng cáo của bị đơn ông Q, bà T1 là có căn cứ nên chấp nhận sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với ông Q, bà T1 đối với “Tờ sang nhượng đất nông nghiệp ngày 10/02/1993” và “Tờ sang nhượng đất NN ngày 10/02/1993”.
7. Bản án dân sự phúc thẩm số 68/2024/DS-PT ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
Xét về quá trình biến động đất tranh chấp:
Nguyên đơn ông Trương Văn T trình bày, đất tranh chấp ông đã cố cho bà Trần Thị T1 từ năm 1995 với giá 18 chỉ vàng 24k, không thoả thuận thời hạn chuộc. Tuy nhiên, các bên không có lập giấy tờ về việc cố đất. Bà Trần Thị T1 không thừa nhận có nhận cố đất của ông T và ông T cũng không cung cấp được chứng cứ nào khác có tồn tại hợp đồng cố đất này.
Bị đơn bà Nguyễn Thị H cho rằng: Bà nhận chuyển nhượng đất tranh chấp từ ông Nguyễn Văn H7, trước đó ông Phùng Văn L1 nhận chuyển nhượng đất từ ông Trương Văn T và ông L1 chuyển nhượng lại cho ông H7. Bà H cung cấp chứng cứ là 02 Giấy tay nhượng đất giữa ông Trương Văn T với ông Phùng Văn L1 (Trưởng ấp xác nhận ngày 19/12/2000-bút lục 49); ông Phùng Văn L1 với ông Nguyễn Văn H7 ngày 21/9/1999 (Trưởng ấp xác nhận ngày 06/3/2001-bút lục 50). Ông T không thừa nhận ký tên vào các Giấy nhượng đất này. Song, ông T chỉ phản bác việc ông không có ký tên mà không đưa ra chứng cứ để chứng minh chữ ký tên T không phải của ông, theo quy định tại khoản 2 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Tại biên bản lấy lời khai ông Nguyễn Văn P – nguyên Trưởng ấp ấp B, xã P, thị xã G, tỉnh Bạc Liêu: Ông không trực tiếp chứng kiến các đương sự ký tên vào Giấy nhượng đất, nhưng ông là người sinh sống và làm việc tại địa phương, ông biết ông T cố đất, không có tiền trả nên nhận thêm vàng ký giấy tay nhượng đất cho ông L1, ông L1 là con rể của bà T1 (bút lục 136). Ông xác định ông T chuyển nhượng đất cho ông L1 và ông L1 chuyển nhượng đất cho ông H7 (bút lục 135).
Tại biên bản lấy lời khai ông Phùng Văn L1, ông L1 cũng xác định có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lập giấy tay như bà H, ông P đã trình bày (bút lục 133-134).
Tại biên bản lấy lời khai ông Phạm Văn N2 (ông N2 là cháu của ông T) cho biết: “Khoảng năm 1999-2000, ông T có chuyển nhượng đất cho ông Phùng Văn L1 khoảng 07 công tầm cấy. Việc chuyển nhượng đất thì ông T và ông L1 có viết giấy tay là Giấy nhượng đất nêu trên. Giấy này có tôi ký tên ở phần “bàng chứng kế cận” ở phần thứ 3 ghi tên tôi là Trương N3, nhưng ghi sai họ nên có gạch bỏ nhưng chữ ký vẫn là do tôi ký” (bút lục 219).
Tại biên bản lấy lời khai bà Trương Thị T9 (em ông T) cho biết: Bà ở cặp ranh đất nên biết khoảng năm 1997-1998, vợ chồng ông T hoàn cảnh nghèo nên có mua tạp hoá nợ tiền của bà T1, không có khả năng trả và bà T1 có đưa thêm vài chỉ vàng 24K cho ông T, bà trực tiếp chứng kiến. Việc ông T giao đất và nhận vàng do các bên thoả thuận cầm cố hay chuyển nhượng thì bà không biết (bút lục 137).
Xét về quá trình quản lý, sử dụng đất tranh chấp: Bà Nguyễn Thị H là người trực tiếp quản lý đất tranh chấp từ năm 1999, đến năm 2000 cho ông Nguyễn Văn T3 và bà Nguyễn Thị H5 sử dụng cho đến thời điểm phát sinh tranh chấp (năm 2019). Trên đất tranh chấp, ông T3 và bà H5 có xây dựng một căn nhà tạm, đến năm 2012 xây dựng nhà kiên cố cặp bên nhà tạm (bút lục 119-123). Quá trình quản lý, sử dụng đất tranh chấp phù hợp với biên bản xem xét thẩm định tại chỗ của Toà án ngày 03/9/2019 (bút lục 66-69). Ông T cho rằng cố đất cho bà T1, khi có người thứ ba sử dụng đất, xây dựng nhà kiên cố, ông T có đất giáp phần đất đang tranh chấp nhưng không phản đối hoặc ngăn cản.
Từ phân tích tại tiểu mục [3.2] và [3.3], có căn cứ xác định bà Nguyễn Thị H đã nhận chuyển nhượng đất tranh chấp. Mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên quy phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức, nhưng bà Nguyễn Thị H đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền xong, quản lý, sử dụng đất tranh chấp thời gian dài, được xem là đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, nên đã phát sinh hiệu lực. Cấp sơ thẩm nhận định các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không đúng, theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
8. Bản án dân sự phúc thẩm số 64/2024/DS-PT ngày 01/3/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
(i) Xét kháng cáo của bà P về việc yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết sửa bản án dân sự sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 20/4/2023 của Tòa án nhân dân huyện Trần Đề, theo hướng chấp nhận yêu cầu độc lập của bà và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà N; tuyên bố 02 thoả thuận về chuyển nhượng và cầm cố giữa ông H với bà N là vô hiệu (đối với phần đất tranh chấp số 1 và số 2, tổng diện tích 5.274,7m2); yêu cầu buộc bà N trả lại Toàn bộ diện tích đất cầm cố, bà đồng ý trả phần giá trị đã cầm cố theo giá hiện nay cho bà N. Xét thấy, như nhận định tại mục [4] và [5] vừa nêu trên thì Toàn bộ phần đất tranh chấp là do ông H và bà S chuyển nhượng cho bà N, không có việc cầm cố đất xảy ra trên thực tế. Tuy nhiên, vào thời điểm năm 1993 Nhà nước không cho phép chuyển nhượng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987. Đồng thời, năm 1993 - 1994 ông H cũng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất trên, nên ông H chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đất cho bà N được quy định tại Điều 693 của Bộ luật Dân sự năm 1995. Mặc dù bà N đã nhận đất từ khi chuyển nhượng và đã thực hiện Toàn bộ nghĩa vụ mà hai bên đã thoả thuận, nhưng không cung cấp được giấy tờ hoặc hợp đồng chuyển nhượng đất và cũng chưa kê khai đăng ký tại UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai là chưa đảm bảo quy định tại Điều 707 của Bộ luật Dân sự năm 1995; tương ứng Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; nên không đủ điều kiện công nhận hiệu lực của giao dịch đó, được quy định tại khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Chính vì vậy, giao dịch này đã bị vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, HĐXX sẽ xử lý hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo khoản 2 và khoản 4 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường; nên kháng cáo của bà P là có căn cứ chấp nhận một phần.
(ii) Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Việc hai bên chuyển nhượng đất vào thời điểm pháp luật về đất đai không cho phép chuyển nhượng và việc chuyển nhượng hai bên không có làm giấy tờ, nên hai bên đều có lỗi ngang nhau (mỗi bên có lỗi 50%). Theo Công văn số 722/TC-KH ngày 15/11/2023 xác định: Lúa tài nguyên khô giá 14.000 đồng/kg x 60 giạ x 20kg = 16.800.000 đồng; không có giá vịt đẻ; vịt hơi 43.000 đồng x 140kg (mỗi con khoảng 02 kg x 70 con) = 6.020.000 đồng; tổng cộng tiền chuyển nhượng đất là 22.880.000 đồng - giá trị đất là 5.068.987.000 đồng = 5.046.107.000 đồng, mỗi người phải chịu 50% lỗi, tương ứng số tiền 2.523.053.500 đồng. Do đó, HĐXX căn cứ khoản 2 và khoản 5 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Buộc bà N có nghĩa vụ trả cho ông H và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà S Toàn bộ diện tích đất tranh chấp và phải chịu thiệt hại tương ứng mức độ lỗi số tiền 2.523.053.500 đồng. Còn ông H và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà S có nghĩa vụ hoàn trả cho bà N giá chuyển nhượng đất số tiền 22.880.000 đồng và bồi thường cho bà N số tiền 2.523.053.500 đồng; tổng cộng số tiền 2.545.853.500 đồng.
(iii) Từ những nhận định tại mục [4], [5], [6] và [7] nêu trên, thấy rằng kháng cáo của ông H là không có căn cứ chấp nhận; còn kháng cáo của bà P là có căn cứ chấp nhận một phần; HĐXX căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 6 Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, để sửa bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Trần Đề theo hướng như vừa nhận định.
Xét kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng (sau khi thay đổi) về việc yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 20 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Trần Đề, do Tòa án cấp phúc thẩm đã khắc phục được toàn bộ những thiếu sót của Tòa án cấp sơ thẩm. Xét thấy, kháng nghị nêu trên là có căn cứ chấp nhận như nhận định ở phần trên.
Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông H, bà P, bà L và ông B yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H và bà P, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 20/4/2023 của TAND huyện Trần Đề, theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H và chấp nhận yêu cầu độc lập của bà P là có căn cứ chấp nhận một phần như vừa nhận định ở phần trên.
9. Bản án dân sự phúc thẩm số 71/2024/DS-PT ngày 20/02/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nội dung sửa án:
Về hiệu lực của hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, thấy rằng, bị đơn không phải là người có quyền sử dụng đất nhưng lại cầm cố quyền sử dụng đất trong khi không có sự chấp thuận của ông Trần Văn C (chủ đất) nên hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất là vô hiệu, kéo theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cũng vô hiệu. Do vậy, Toà án sơ thẩm tuyên huỷ hợp đồng là chưa đúng, cần tuyên vô hiệu các hợp đồng này theo các Điều 122, Điều 123 và Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015.
10. Bản án dân sự phúc thẩm số 291/2023/DS-PT ngày 27/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
(i) Tuy nhiên cách mà cấp sơ thẩm nhận định về nội dung vụ án, căn cứ giải quyết vụ án và việc áp dụng pháp luật là thiếu sót và có những sai lầm nghiêm trọng, đó là:
Theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 thì đất đai không phải là đối tượng của hợp đồng cầm cố, hay nói một cách khác Nhà nước không cho phép việc người dân thực hiện giao dịch cầm có đất. Do đó cấp sơ thẩm tuyên buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận lả có căn cứ. Tuy nhiên việc cấp sơ thẩm nhận định trong phần nội dung của bản án sơ thẩm, và phần quyết định tuyên về việc chấm dứt hợp đồng cầm cố là không đúng với quy định của pháp luật, phần nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm là trước sau bất nhất và mâu thuẫn với nhau.
Cấp sơ thẩm nhận định:“Hợp đồng cầm cố là quyền sử dụng đất” thì theo quy định khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này” cho nên bà T là người được nhà nước giao quyền sử dụng đất nên pháp luật không có quy định quyền cầm cố nên bà T vẫn có quyền thực hiện cầm cố vì pháp luật không cấm phù hợp với khoản 2 Điều 4 của Bộ luật dân sự năm 2015 là tự do thỏa thuận không trái nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự nên ưu tiên áp dụng Bộ luật dân sự.
Nếu theo nhận định này thì bà T có quyền cầm cố QSDĐ của mình cho bà Néang K1. Tuy nhiên phần nội dung của Quyết định thì lại tuyên bố “tạm dừng hợp đồng cầm cố đất” là có sự mâu thuẫn và thiếu nhất quán giữa phần nhận định và quyết định trong bản án.
(ii) Ngoài ra viêc cấp sơ thẩm nhận định về việc không áp dụng luật chuyên ngành là Luật đất đai để giải quyết vụ án mà áp dụng quy định của Bộ luật dân sự là một sai lầm nghiêm trọng về mặt nhận thức và áp dụng pháp luật. Bởi lẽ đối tượng tranh chấp trong vụ án này là QSDĐ thì Luật chuyên ngành là Luật đất đai phải được ưu tiên áp dụng chứ không phải là Bộ luật dân sự mà cụ thể ở đây là Điều 167 của Luật đất đai quy định về quyền của người sử dụng đất.
(iii) Về cách thức tuyên án trong phần nội dung của Quyết định: “Tuyên bố chấm dứt hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa bà Néang T và vợ chồng ông Chau L và bà Néang K”.
Xét thấy việc tuyên án của cấp sơ thẩm là không đúng với quy định của pháp luật, hoàn toàn không có khái niệm chấm dứt hợp đồng trong trường hợp này mà chỉ có công nhận tính có hiêu lực của hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà thôi và thực chất ở đây cấp sơ thẩm đã tuyên hơp đồng vô hiệu với kết quả là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
(iv) Việc cấp sơ thẩm viện dẫn các điều khoản của luật để ban hành quyết định là không đúng, cụ thể là không áp dụng Điều 122, 123 và 131 để tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, áp dụng Điều 668 của bộ luật dân sự trong chương quy định về “pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài” là không liên quan gì đến nội dung vụ án này, không áp dụng Điều 167 và 203 của Luật đất đai là có thiếu sót…
(v) Ngoài ra, việc cấp sơ thẩm áp dụng điều 292 và 295 của Bộ luật dân sự quy định về các biện pháp bảo đảm và tài sản bảo đảm cũng là không đúng và không cần thiết vì đây không phải là việc bên nguyên đơn dùng tài sản của mình dể thực hiện biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự, mà thực chất là các bên tranh chấp với nhau về hợp đồng dân sự là hợp đồng cầm cố QSDĐ.
Đối với phần tách yêu cầu của bà Bà K4, ông L yêu cầu bà T trả 04 chỉ vàng 24 kara do bà S5 vay cần nêu ngắn gọn mà không cần phải nhắc lại nội dung,…
(vi) Ngoài ra việc cấp sơ thẩm tuyên buộc ông Chau L và bà Néang K phải chịu tiền án phí dân sơ thẩm cũng là không đúng vì là đối tượng người cao tuổi và cũng đã có đơn xin miển án phí
(vii) Xét thấy việc nhận định về nội dung, áp dụng pháp luật, cách tuyên án và việc buộc bị dơn phải chịu án phí của cấp sơ thẩm là những thiếu sót rất nghiêm trọng lẽ ra cần phải hủy án sơ thẩm.
Tuy nhiên kết quả cuối củng thì cấp sơ thẩm vẫn quyết định đúng bản chất của vấn đề và tuyên án các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là đúng pháp luật.
Việc hủy án sẽ không làm thay đổi được bản chất nội dung của vụ án và gây ra những tốn kém không cần thiết cho người dân.
Tuy nhiên cấp sơ thẩm cũng cần phải nghiêm túc rút kinh nghiệm một cách sâu sắc với những thiếu sót vừa nêu.
Từ những tình tiết chứng cứ nêu trên xét thấy không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Néang K1 chỉ sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Tri Tôn về phần án phí cách tuyên án và áp dụng pháp luật.