Tiêu chí quy đổi dân số tương đương một phường và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi là một cá nhân mang quốc tịch nước ngoài, hiện đang cư trú hợp pháp tại Việt Nam và đang có ý định đầu tư mua một số căn nhà liền kề trong một dự án tại TP.HCM. Tôi được biết pháp luật có giới hạn số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu và còn có quy định về “dân số tương đương một phường”. Vậy xin hỏi luật sư: Tiêu chí xác định dân số tương đương một phường được tính như thế nào? Tôi có thể sở hữu tối đa bao nhiêu căn nhà trong trường hợp khu vực đó có nhiều dự án?
MỤC LỤC
2. Hồ sơ, thủ tục gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
Trả lời:
1. Tiêu chí quy đổi dân số tương đương một phường và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như thế nào?
Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 5. Tiêu chí quy đổi dân số tương đương một phường và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu
1. Số dân được xác định tương đương một phường, không phân biệt cấp đơn vị hành chính làm cơ sở để xác định số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở là 10.000 người theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền quản lý quy hoạch cấp tỉnh khi phê duyệt quy hoạch thì có trách nhiệm công bố dân số tương đương một phường quy định tại khoản này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan mình.
2. Số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như sau:
a) Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;
b) Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.
Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.”
Như vậy, tiêu chí quy đổi dân số tương đương một phường và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được xác định như sau: Dân số tương đương một phường được quy định là 10.000 người theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không phân biệt cấp đơn vị hành chính. Cơ quan quản lý quy hoạch cấp tỉnh có trách nhiệm công bố thông tin này trên cổng thông tin điện tử của mình. Về số lượng nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn hộ có mục đích để ở trong một tòa nhà chung cư, kể cả đối với nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc khối nhà thì tỷ lệ này được áp dụng riêng cho từng đơn nguyên hoặc khối nhà. Đối với nhà ở riêng lẻ, trong khu vực có dân số tương đương một phường, nếu chỉ có 01 dự án nhà ở thì được sở hữu không quá 250 căn; nếu có từ 02 dự án trở lên, thì được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng tổng cộng không vượt quá 250 căn. Khi đã sở hữu đủ số lượng tối đa tại khu vực đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khác trong cùng khu vực.
2. Hồ sơ, thủ tục gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
Căn cứ theo Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 6. Hồ sơ, trình tự, thủ tục gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Hồ sơ đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm:
a) Đơn đề nghị theo Mẫu số 01 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này;
b) Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
c) Bản sao hộ chiếu còn giá trị của chủ sở hữu nhà ở có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam của cơ quan có thẩm quyền hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm đề nghị gia hạn (áp dụng đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài);
d) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn thời gian hoạt động tại thời điểm đề nghị gia hạn (áp dụng đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở là tổ chức nước ngoài).
2. Trình tự, thủ tục gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được thực hiện như sau:
a) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở tối thiểu 03 tháng, tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu gia hạn thêm thời hạn sở hữu nhà ở thì gửi trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở để được xem xét, giải quyết;
b) Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu vẫn đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở thì có văn bản chấp thuận gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa là 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận; đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì gia hạn thời hạn sở hữu tối đa bằng thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động; trường hợp không đáp ứng quy định tại điểm này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản thông báo rõ lý do trả lời tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ.
Trường hợp chấp thuận việc gia hạn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi văn bản chấp thuận này cho tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ và gửi cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm c khoản này;
c) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản chấp thuận gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ sở hữu nhà ở phải nộp văn bản chấp thuận gia hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kèm theo hồ sơ đề nghị đăng ký biến động thay đổi về thời hạn sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc trục xuất, đối với tổ chức nước ngoài mà bị buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này. Căn cứ vào từng trường hợp cụ thể, việc xử lý nhà ở đối với trường hợp không được gia hạn sở hữu được thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 20 của Luật Nhà ở hoặc điểm d khoản 2 Điều 21 của Luật Nhà ở.”
Dẫn chiếu theo khoản 2 Điều 20 và điểm d khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 20. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
...
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo đúng số lượng quy định tại Điều 19 của Luật này và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;
b) Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 16 của Luật này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
đ) Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.
Trường hợp bên được tặng cho, mua nhà ở là đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 8 của Luật này thì có quyền quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.”
“Điều 21. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
...
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
...
d) Trong trường hợp cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc trục xuất, tổ chức nước ngoài bị buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do vi phạm quy định của pháp luật Việt Nam trong sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.”
Trong tình huống trên, theo quy định tại Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, dân số tương đương một phường được xác định là 10.000 người theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thông tin này sẽ được cơ quan quản lý quy hoạch cấp tỉnh công bố công khai trên cổng thông tin điện tử.
Về giới hạn sở hữu nhà ở riêng lẻ (như nhà liền kề, biệt thự), nếu trong khu vực có từ hai dự án nhà ở trở lên và khu vực đó được xác định là tương đương một phường, thì bạn được phép sở hữu nhà ở tại tất cả các dự án trong khu vực nhưng tổng số lượng không vượt quá 250 căn. Nếu đã sở hữu đủ 250 căn tại khu vực này, thì sẽ không được tiếp tục sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khác trong cùng khu vực.
Trân trọng./.
