Sử dụng đất kết hợp đa mục đích được quy định như thế nào?

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi hiện đang sở hữu một thửa đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gần đây, tôi có ý định mở một cửa hàng nhỏ tại phần mặt tiền của ngôi nhà để kinh doanh buôn bán, đồng thời vẫn sinh sống bình thường tại đây. Tuy nhiên, tôi chưa rõ việc sử dụng đất ở kết hợp đa mục đích như vậy được quy định ra sao. Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành, sử dụng đất kết hợp đa mục đích được quy định như thế nào? Xin cảm ơn!

MỤC LỤC

1. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là gì?

2. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích được quy định như thế nào?

Trả lời:

1. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 99. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

1. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.”

Theo đó, sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc người sử dụng đất sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác theo quy định tại Điều 218 của Luật Đất đai. Trong đó, mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Việc sử dụng đất kết hợp như vậy giúp khai thác hiệu quả quỹ đất, nhưng phải bảo đảm không làm thay đổi mục đích chính, không ảnh hưởng đến môi trường, an ninh, quyền lợi của người sử dụng đất liền kề và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

2. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Điều 218. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

1. Các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích:

a) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu;

b) Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

c) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

d) Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh;

đ) Đất có mặt nước được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại các điều 188, 189 và 215 của Luật này;

e) Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

g) Đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật này được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.

2. Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:

a) Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 của Luật này;

b) Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;

c) Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;

d) Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;

đ) Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

e) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;

g) Tuân thủ pháp luật có liên quan.

3. Trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ thì phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích kết hợp đó.

4. Các trường hợp sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung phương án sử dụng đất kết hợp bao gồm:

a) Thông tin về thửa đất, khu đất đang sử dụng: vị trí, diện tích, hình thức sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất;

b) Diện tích, mục đích sử dụng đất kết hợp, thời hạn sử dụng đất kết hợp;

c) Nội dung đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, quy định trên nêu rõ những loại đất nào có thể được sử dụng kết hợp đa mục đích và các điều kiện pháp lý bắt buộc để thực hiện nhằm đảm bảo không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính, không gây ảnh hưởng đến môi trường, quốc phòng – an ninh, quyền lợi người xung quanh và phù hợp với các quy định pháp luật khác. Những trường hợp kết hợp kinh doanh thì phải chuyển đổi hình thức sử dụng đất phù hợp và lập phương án trình phê duyệt để đảm bảo minh bạch, đúng quy trình.

Trân trọng./.