Nội dung và thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư được quy định như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi hiện đang sinh sống trong một căn hộ chung cư cũ nằm trong diện cải tạo, xây dựng lại. Gần đây, tôi được mời họp để lấy ý kiến về phương án bồi thường, tái định cư nhưng thông tin đưa ra còn khá chung chung và chưa rõ ràng về quyền lợi của các hộ dân. Vậy theo quy định của pháp luật, nội dung và thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư được quy định như thế nào để có thể hiểu rõ hơn và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của gia đình mình? Xin cảm ơn!
MỤC LỤC
2. Nội dung và thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư được quy định như thế nào?
Trả lời:
1. Tái định cư là gì?
Căn cứ theo khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
39. Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.”
Theo đó, tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 nhưng không còn chỗ ở nào khác.
2. Nội dung và thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư được quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 71 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 71. Nội dung và thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư
1. Phương án bồi thường, tái định cư có các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên của chủ đầu tư đối với trường hợp đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
b) Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
c) Vị trí, diện tích nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại; vị trí, diện tích nhà ở phục vụ tái định cư được bố trí;
d) Hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm bố trí nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ hoặc tại địa điểm khác hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn hoặc nhận tiền theo quy định của Luật này;
đ) Hệ số K diện tích căn hộ đối với nhà chung cư quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này; giá đất để tính bồi thường (nếu có); giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại (nếu có);
e) Giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích theo hệ số K quy định tại điểm đ khoản này; tiền đóng góp để xây dựng căn hộ theo tiến độ dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ đối với nhà chung cư không thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này; giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác;
g) Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật này;
h) Phương án xử lý đối với các căn hộ còn lại sau khi đã bố trí tái định cư;
i) Khoản tiền chênh lệch (nếu có) mà chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc chủ sở hữu phải thanh toán giữa giá trị nhà ở phục vụ tái định cư và giá trị nhà ở chủ sở hữu sẽ nhận theo phương án bồi thường, tái định cư;
k) Thời gian thực hiện dự án; thời gian hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; thời gian bàn giao nhà ở phục vụ tái định cư theo hình thức quy định tại điểm d khoản này;
l) Kinh phí hỗ trợ di dời, thuê nhà ở tạm thời và các kinh phí liên quan khác (nếu có);
m) Kinh phí bảo trì sau khi xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật này;
n) Bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải là căn hộ chung cư (nếu có).
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư theo thẩm quyền và kiểm tra, đôn đốc chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện đúng phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.”
Theo đó, khoản 10 Điều 2 và khoản 11 Điều 60 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
10. Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.”
“Điều 60. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
…
11. Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
a) Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 68 của Luật này;
b) Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm này được miễn các nghĩa vụ về thuế.”
Từ các quy định trên có thể thấy phương án bồi thường, tái định cư trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần được xây dựng một cách toàn diện, chi tiết và đảm bảo đầy đủ các nội dung liên quan đến quyền và lợi ích của các bên, đặc biệt là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Các nội dung này bao gồm từ thông tin cơ bản về chủ đầu tư, chủ sở hữu, diện tích nhà ở, hình thức tái định cư, hệ số K, giá trị căn hộ, chi phí hỗ trợ, đến thời gian thực hiện và phương án xử lý nhà còn lại. Đồng thời, thẩm quyền phê duyệt thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhằm đảm bảo tính thống nhất, minh bạch và phù hợp với quy định pháp luật trong việc tổ chức thực hiện tái định cư, góp phần thúc đẩy tiến độ và hiệu quả của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Trân trọng./.
