Điều kiện và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như thế nào?

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi là một cá nhân mang quốc tịch Hàn Quốc, hiện đang làm việc dài hạn tại Việt Nam với giấy phép lao động còn hiệu lực 3 năm. Tôi đang có nhu cầu mua một căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh để ở lâu dài. Vậy xin hỏi luật sư, theo quy định của pháp luật, tôi có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở tại Việt Nam không? Nếu có thì tôi được phép sở hữu tối đa bao nhiêu căn hộ trong cùng một tòa nhà hoặc khu vực?

MỤC LỤC

1. Điều kiện mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như thế nào?

2. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như thế nào?

Trả lời:

1. Điều kiện mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 18 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

“Điều 18. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật này phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”

Dẫn chiếu theo khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

“Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

…”

Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện theo từng đối tượng cụ thể. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật; tổ chức nước ngoài như chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư, ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền cấp và còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch; cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

2. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023 và cụ thể khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 19. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

2. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Chính phủ quy định yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, tiêu chí quy đổi quy mô về dân số tương đương một phường, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu, việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở và việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.”

“Điều 5. Tiêu chí quy đổi dân số tương đương một phường và số lượng nhà

….

2. Số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như sau:

a) Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.

Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.”

Như vậy, theo quy định nêu trên thì người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì người nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ nêu trên.

Với tình huống bạn là cá nhân nước ngoài có giấy phép lao động và đang cư trú hợp pháp tại Việt Nam, căn cứ theo khoản 1 Điều 17 và khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở 2023, bạn được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Về số lượng, theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023, bạn được sở hữu tối đa không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu bạn muốn sở hữu nhà ở riêng lẻ (như biệt thự, nhà liền kề), thì trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, bạn chỉ được sở hữu tối đa 250 căn.

Trân trọng./.