Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh được thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Công ty chúng tôi muốn sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư đang thực hiện để hợp tác kinh doanh với một nhà đầu tư nước ngoài nhưng vẫn chưa biết hành vi này có thuộc trường hợp phải điều chỉnh dự án đầu tư hay không. Vì vậy, xin hỏi Luật sư, theo quy định của pháp luật hiện hànhđiều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh được thực hiện như thế nào? Kính mong Luật sư giải đáp để chúng tôi có cơ sở thực hiện các thủ tục phù hợp. Xin cảm ơn Luật sư!
MỤC LỤC
1. Hợp đồng hợp tác kinh doanh là gì?
Trả lời:
1. Hợp đồng hợp tác kinh doanh là gì?
Định nghĩa hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi tắt là “hợp đồng BCC”)được quy định tại khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
14. Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm theo quy định của pháp luật mà không thành lập tổ chức kinh tế.
…”
Theo đó, hợp đồng BCC có các đặc điểm gồm:
- Là một loại hợp đồng và được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.
- Chủ thể tham gia: nhà đầu tư là các tổ chức, cá nhân có thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh.
- Mục đích của hợp đồng: nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm phù hợp với nội dung đã thoả thuận trong hợp đồng, pháp luật tương ứng.
- Không thành lập tổ chức kinh tế mà các bên vẫn giữ nguyên tư cách pháp lý riêng khi tham gia vào quan hệ hợp đồng. Đây chính là điểm đặc thù của việc hợp tác kinh doanh theo hợp đồng BCC khi mà các bên tham gia chỉ cần bỏ vốn (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tiền, giấy tờ có giá,…) để thực hiện hoạt động hợp tác kinh doanh như đối tác, các bên trong quan hệ hợp đồng. Không cần thiết phải chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất đai cho một pháp nhân hay dự án đầu tư cụ thể hoặc thay đổi tư cách của mình khi tham gia quan hệ hợp đồng BCC.
Như vậy, hợp đồng BCC không chỉ cho phép các nhà đầu tư góp vốn và phân chia kết quả kinh doanh trong trường hợp chưa cần hoặc chưa phù hợp để thành lập tổ chức kinh tế mới, mà còn tạo ra một cơ chế pháp lý linh hoạt giúp các bên nhanh chóng triển khai hoạt động sản xuất, kinh doanh mà không phải trải qua thủ tục phức tạp. Thông qua đó, các nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội thị trường kịp thời, giảm chi phí và thời gian trong giai đoạn đầu, đồng thời vẫn đảm bảo cơ sở pháp lý để phân định quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các bên. Mặt khác, hợp đồng BCC cũng khuyến khích sự hợp tác đa dạng, nhất là trong các lĩnh vực cần vốn lớn, công nghệ cao hoặc khi có yếu tố nước ngoài, qua đó thúc đẩy hoạt động đầu tư phù hợp với nhu cầu và mục đích kinh doanh chính yếu của từng nhà đầu tư.
2. Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh được thực hiện như thế nào?
Trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh (tức trường hợp này nhà đầu tư không chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà chỉ dùng phần giá trị của tài sản cho việc hợp tác và khi hợp tác kinh doanh hoàn thành/chấm dứt, nhà đầu tư sẽ được hoàn trả lại phần giá trị đó để tiếp tục thực hiện dự án) thì phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây được xem là quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư nhằm tối ưu hoá giá trị đất đai, tài sản, nâng cao hiệu quả dự án mà không phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu tài sản với tính rủi ro cao. Theo đó, điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh được thực hiện theo Điều 53 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư được sửa đổi bởi khoản 20 Điều 1, khoản 1 Điều 2 Nghị định số 239/2025/NĐ-CP ngày 03/9/2025 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư như sau:
“Điều 53. Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh
1. Nhà đầu tư được sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh.
2. Việc hợp tác kinh doanh theo quy định tại khoản 1 Điều này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 52 của Nghị định này;
b) Điều kiện hợp tác kinh doanh theo quy định của pháp luật có liên quan (nếu có).
3. Nhà đầu tư hợp tác kinh doanh theo quy định tại khoản 1 Điều này lập hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư gồm:
a) Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
b) Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm hợp tác kinh doanh;
c) Bản sao hợp đồng hợp tác kinh doanh;
d) Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của các bên tham gia hợp tác kinh doanh;
đ) Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) của nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh;
e) Bản sao một trong các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Bản sao một trong các tài liệu sau của bên tham gia hợp tác kinh doanh: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.
4. Thủ tục sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh thực hiện như sau:
a) Trường hợp việc hợp tác kinh doanh làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều này và kèm theo bản điện tử của hồ sơ gửi cho Bộ Tài chính hoặc 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều này và kèm theo bản điện tử của hồ sơ gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại các Điều 44, 45, 46 và 47 của Nghị định này;
b) Trường hợp việc hợp tác kinh doanh không làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc không làm thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại điểm a khoản này.
5. Đối với hợp đồng hợp tác kinh doanh được ký kết giữa các nhà đầu tư nước ngoài hoặc giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định này trong trường hợp việc hợp tác kinh doanh làm thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư và điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 47 của Nghị định này. Trường hợp dự án đầu tư đó chưa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Nghị định này.”
Dẫn chiếu tới khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020 như sau:
“Điều 41. Điều chỉnh dự án đầu tư
...
3. Nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
b) Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
c) Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;
d) Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;
đ) Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
e) Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
g) Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).
…”
Như vậy,sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh là quyền của nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi thực hiện phải đáp ứng các điều kiện tương ứng với dự án đầu tư cụ thể bao gồm:
- Điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người có tài sản gắn liền với đất; quyền và nghĩa vụ của người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; điều kiện góp vốn và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản (nếu có);
- Điều kiện quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thỏa thuận giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư (nếu có);
- Điều kiện góp vốn và nhận vốn góp bằng tài sản của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và pháp luật có liên quan;
- Điều kiện góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp theo quy định tương ứng của pháp luật;
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nếu có) theo quy định của pháp luật;
- Điều kiện hợp tác kinh doanh theo quy định của pháp luật có liên quan (nếu có).
Từ quyền được sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh, nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo hồ sơ gồm các văn bản sau đây:
- Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư: văn bản này cho thấy ý chí chính thức của nhà đầu tư về việc thay đổi nội dung dự án, làm cơ sở pháp lý đầu tiên để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cân nhắc, xem xét điều chỉnh đối với dự án đầu tư;
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm hợp tác kinh doanh: nhằm cung cấp tài liệu thực tế về tiến độ và hiệu quả của dự án; từ đó, đánh giá khả năng tiếp tục dự án đầu tư khi được điều chỉnh;
- Bản sao hợp đồng hợp tác kinh doanh – đây là hồ sơ có tính pháp lý quan trọng nhất xác định nhà đầu tư có tham gia vào hoạt động hợp tác kinh doanh và có quyền được sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh. Đồng thời, là chứng cứ nêu lên quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc tham gia hợp tác kinh doanh, làm cơ sở cho cơ quan nhà nước đánh giá tính khả thi, hợp lý và minh bạch của cả dự án đầu tư và các giai đoạn hợp tác kinh doanh tiếp theo;
- Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của các bên tham gia hợp tác kinh doanh: nhằm xác định tư cách chủ thể hợp pháp của các nhà đầu tư, bảo đảm các bên đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật;
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) của nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh. Bởi việc nắm bắt sự tồn tại hay không tồn tại của các văn bản này sẽ dẫn đến thủ tục, trình tự thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư khác nhau;
- Bản sao một trong các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất để làm cơ sở bằng chứng xác lập quyền tài sản hợp pháp mà nhà đầu tư có thể sử dụng tham gia hợp tác kinh doanh;
- Bản sao một trong các tài liệu sau của bên tham gia hợp tác kinh doanh: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư. Đây là các tài liệu chứng minh khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án; hạn chế những rủi ro khi dự án không đủ tiềm lực tài chính, vốn làm ảnh hưởng đến tiến độ, quy hoạch hoặc gây các hệ quả pháp lý – kinh tế bất lợi cho Nhà nước và xã hội.
Bên cạnh đó, Điều luật chỉ ra trình tự, thủ tục sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh tương ứng với tính chất, nội dung của việc hợp tác kinh doanh như sau:
- Trường hợp việc hợp tác kinh doanh làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư 2020, có thể linh hoạt lựa chọn nộp 01 bộ hồ sơ kèm theo bản điện tử của hồ sơ đó cho Bộ Tài chính hoặc nộp 01 bộ hồ sơ kèm theo bản điện tử của hồ sơ gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định tương ứng với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Trường hợp việc hợp tác kinh doanh không làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc không làm thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư 2020 thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo thủ tục như trường hợp nêu trên. Điều này nhằm phân hoá giữa các hoạt động hợp tác kinh doanh khác nhau trên cơ sở tính ảnh hưởng kinh tế - xã hội khác nhau; cũng như linh hoạt trong áp dụng thủ tục hành chính nhằm hướng tới đơn giản hoá, phù hợp hoá đối với từng hoạt động đầu tư.
- Đối với hợp đồng hợp tác kinh doanh được ký kết giữa các nhà đầu tư nước ngoài hoặc giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài thì:
+ Trong trường hợp việc hợp tác kinh doanh làm thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư 2020và điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư như đối với trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước tương ứng.
+ Trường hợp dự án đầu tư đó chưa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định pháp luật.
Từ quy định trên có thể thấy, quy định về điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh mang tính rõ ràng, minh bạch về điều kiện, thủ tục nhằm bảo đảm tính chặt chẽ, có sự quản lý trong quá trình triển khai dự án. Trong đó, việc yêu cầu nhà đầu tư đáp ứng điều kiện, lập hồ sơ chi tiết và thực hiện thủ tục tương ứng tùy theo mức độ thay đổi của dự án vừa thể hiện sự trao quyền chủ động cho nhà đầu tư trong việc khai thác, hợp tác kinh doanh, vừa đặt ra cơ chế kiểm soát của Nhà nước để hạn chế rủi ro, tránh tình trạng lợi dụng đất đai, tài sản gắn liền với đất cho các mục đích không phù hợp. Đồng thời, quy định này còn có ý nghĩa cân bằng lợi ích công – tư, bảo đảm quyền sử dụng đất được khai thác hiệu quả, đúng mục đích, gắn với trách nhiệm pháp lý của nhà đầu tư, từ đó góp phần xây dựng môi trường đầu tư ổn định, minh bạch và bền vững.
Trân trọng./.
