Đất xây dựng công trình ngầm được quy định như thế nào?

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang có kế hoạch đầu tư xây dựng một bãi đỗ xe ngầm kết hợp trung tâm thương mại ngầm tại khu vực trung tâm thành phố. Trong quá trình nghiên cứu dự án, tôi nhận thấy việc sử dụng không gian dưới lòng đất cần tuân thủ quy định pháp luật, nhưng tôi chưa nắm rõ các quy định này. Vậy, đất xây dựng công trình ngầm được quy định như thế nào? Xin cảm ơn!

MỤC LỤC

1.Đất xây dựng công trình ngầm là gì?

2. Đất xây dựng công trình ngầm được quy định như thế nào?

Trả lời:

1. Đất xây dựng công trình ngầm là gì?

Căn cứ vào khoản 28 Điều 3 Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực) quy định như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

28. Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.”

Hiện nay, pháp luật không quy định về khái niệm “Đất xây dựng công trình ngầm”. Tuy nhiên, dựa vào quy định trên, có thể hiểu “Đất xây dựng công trình ngầm” là phần đất nằm trong lòng đất được sử dụng để xây dựng các công trình ngầm không phải là phần móng, tầng hầm hay bộ phận ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất. Nói cách khác, đây là loại đất dành riêng cho các công trình được thiết kế và thi công hoàn toàn dưới mặt đất một cách độc lập, chẳng hạn như hầm giao thông, bãi đỗ xe ngầm, trung tâm thương mại ngầm hoặc đường ống kỹ thuật ngầm.

2. Đất xây dựng công trình ngầm được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 216 Luật Đất đai 2024 sửa đổi bởi điểm a, e khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định như sau:

“Điều 216. Đất xây dựng công trình ngầm

1. Đất xây dựng công trình ngầm bao gồm đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và không gian dưới lòng đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.

2. Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian dưới lòng đất sau khi được Nhà nước xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, pháp luật về kiến trúc.

3. Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các dự án xây dựng công trình ngầm đồng thời có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

4. Việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:

a) Bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững, bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;

b) Phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;

c) Bồi thường theo quy định của pháp luật đối với trường hợp gây thiệt hại đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất trên bề mặt của công trình ngầm;

d) Việc xây dựng công trình ngầm phải được thực hiện theo dự án đầu tư hoặc hạng mục của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật;

đ) Tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.

5. Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh;

b) Cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với trường hợp sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm nhằm mục đích kinh doanh.

6. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng công trình ngầm được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư dự án xây dựng công trình ngầm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và được thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này;

b) Chủ đầu tư dự án xây dựng công trình ngầm được chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình ngầm dưới mặt đất và thực hiện quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Theo đó, quy định trên nêu rõ về đất xây dựng công trình ngầm, bao gồm đất trên mặt đất phục vụ cho vận hành và không gian dưới lòng đất để xây dựng các công trình độc lập. Người sử dụng đất có thể được chuyển nhượng, cho thuê không gian ngầm theo đúng quy định. Việc xây dựng công trình ngầm phải tuân thủ quy hoạch, đảm bảo quốc phòng – an ninh, môi trường và không gây thiệt hại cho người sử dụng đất phía trên. Nhà nước khuyến khích đầu tư và có chính sách hỗ trợ. Tùy theo mục đích sử dụng, việc giao/cho thuê đất sẽ có cơ chế khác nhau và chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận đối với cả đất và công trình ngầm theo quy định.

Trân trọng./.