MỤC LỤC
1. Bản án dân sự phúc thẩm số 404/2022/DS-PT ngày 20/6/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung hủy án:
Tòa sơ thẩm nhận định “Tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Lê Thị Ngọc D và ông Đoàn Văn T biết rõ đất cấp cho hộ gia đình nhưng vẫn thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng dù chưa được sự đồng ý của các thành viên trong hộ, nên các bên đều có lỗi ngang nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được”. Tòa sơ thẩm xác định cả hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là đúng, tuy nhiên việc Tòa sơ thẩm chỉ buộc bà D trả lại cho ông T 100.000.000 đồng mà không xác định mức độ lỗi để phạt cọc là trái với điểm a phần 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 Bộ luật dân sự”. Về phần phạt cọc Điều 363 Bộ luật dân sự năm 1995; Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định nội dung gần như nhau. Do đó cần phải hủy án sơ thẩm để xét xử lại, việc tính phạt cọc bao nhiêu là căn cứ trên yếu tố lỗi của các bên làm cho hợp đồng không thực hiện được.
2. Bản án dân sự phúc thẩm số 207/2023/DS-PT ngày 07/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung hủy án:
Đối với yêu cầu trả lại tiền đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong khoảng thời gian nhất định để tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Bảo Q không phải là chủ sử dụng thửa đất nhưng các bên chỉ ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo đến ngày 07/4/2022 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị Kim O. Tại thời điểm đặt cọc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Nguyễn Đình Đ và bà Nguyễn Thị Lan H2, tuy nhiên, ông Đ và bà H2 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Phạm Văn H và bà Phạm Thị Lệ H1 vào ngày 10/02/2022 trước ngày ký hợp đồng đặt cọc giữa ông Q và bà O ngày 07/3/2022. Ông H, bà H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 24/3/2022 trước ngày ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa bà O và ông Q là ngày 07/4/2022. Ông H và bà H1 xác nhận việc ông Q giao dịch đặt cọc với bà O đã có sự đồng ý của ông H và bà H1. Ông H, bà H1 đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà O theo nội dung thỏa thuận giữa bà O và ông Q hoặc ông H, bà H1 sẽ ủy quyền cho ông Q ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà O theo thời hạn đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 giữa bà O và ông Q. Việc ông Q không đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chưa đến thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ảnh hưởng đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà O. Trường hợp đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Q không thực hiện được việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà O thì ông Q mới là người vi phạm hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 giữa bà O và ông Q giao kết trên cơ sở tự nguyện, tại thời điểm đặt cọc bà O và ông Q có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hình thức và nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm các quy định của pháp luật. Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 giữa bà O và ông Q có hiệu lực pháp luật.
Việc không thực hiện được việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do bà Nguyễn Thị Kim O không thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 giữa bà ( và ông Nguyễn Bảo Q. Việc bà O không thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bà O phải chịu mất số tiền đã đặt cọc theo nội dung các bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Do vậy, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim O về việc buộc ông Nguyễn Bảo Q phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Kim O số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng. Tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Bảo Q tự nguyện trả lại cho bà Nguyễn Thị Kim O số tiền 50.000.000 đồng, đây là sự tự nguyện của ông Nguyễn Bảo Q nên ghi nhận.
Án sơ thẩm xác định ông Nguyễn Bảo Q không phải là chủ sử dụng đất nên không có quyền ký hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị Kim O để từ đó xác định giao dịch đặt cọc giữa ông Q và bà O là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật là không có cơ sở. Chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Bảo Q. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Bảo Q về việc đồng ý trả lại cho bà Nguyễn Thị Kim O số tiền 50.000.000 đồng. Sửa bản án sơ thẩm.
3. Bản án dân sự phúc thẩm số 463/2024/DS-PT ngày 29/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung hủy án:
Bà H cho rằng ông Đ vi phạm thỏa thuận hợp đồng đặt cọc, không ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà H trong thời hạn bà H ra thông báo nên yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông H phải trả cọc. Tuy nhiên, như trên đã phân tích bản chất là các bên là đã chuyển nhượng, Tòa án cấp sơ thẩm xem xét yêu cầu hủy cọc của bà H và phạt cọc đối với ông Đ nhưng không xem xét, giải quyết về tài sản có trên đất là giải quyết vụ án không triệt để, không đánh giá và giải quyết đúng bản chất của vụ án. Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, đánh giá là không đảm bảo 02 cấp xét xử theo quy định tại Điều 17 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
4. Bản án dân sự phúc thẩm số 59/2019/DS-PT ngày 22/5/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung hủy án:
(i) Tòa án nhân dân thành phố B đã đưa vụ án ra xét xử vào ngày 24/01/2019 và tiến hành xét xử theo trình tự pháp luật qui định, do có nhiều tình tiết phức tạp, Hội đồng xét xử thông báo kéo dài thời gian nghị án và tuyên án vào ngày 29/01/2016 là đúng theo qui định tại khoản 4 Điều 264 Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, vụ án được xét xử trong hai ngày 24 và 29/01/2019 nhưng tại bản án số: 04/2019/DSST ngày 29/01/2019 của Tòa án nhân dân thành phố B lại ghi “Trong các ngày 24, 25, 28, 29” xét xử công khai vụ án là không đúng qui định tại mục (9) Hướng dẫn sử dụng mẫu số 52 Ban hành kèm theo Nghị quyết số: 01/2017/NQHĐTP ngày 13/01/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
(ii) Về mặt hình thức: Ngày 05/9/2017, anh H đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố B giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa anh H, Chị H1 và anh Ng, kèm theo đơn khởi kiện là bản phô tô hợp đồng đặt cọc ngày 19/11/2016 giữa anh H, Chị H1 và anh Ng và bản phô tô hợp đồng đặt cọc cùng ngày 19/11/2016 giữa anh H, Chị H1 và ông H3. 02 bản hợp đồng đặt cọc nêu trên đều được lập thành văn bản, không công chứng, chứng thực; có chữ ký của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, hợp đồng giữa anh H và ông H3 có người làm chứng là anh Ng. Đến ngày 08/8/2018 anh H nộp bản gốc hợp đồng đặt cọc ngày 19/11/2016 giữa anh H, Chị H1 và ông H3. Trong suốt quá trình giải quyết vụ án tại tòa sơ thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, anh H, Chị H1 khởi kiện yêu cầu anh Ng trả lại 1.100.000.000 đồng tiền đặt cọc và phạt cọc nhưng chỉ cung cấp được bản phô tô hợp đồng đặt cọc giữa anh chị và anh Ng mà không xuất trình được bản gốc hợp đồng đặt cọc nêu trên là không đảm bảo yêu cầu về chứng cứ qui định tại khoản 1 Điều 95, ngoài ra anh H, Chị H1 không xuất trình được tài liệu chứng cứ nào khác để chứng minh quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc với anh Ng. Như vậy, anh H, Chị H1 chưa đủ điều kiện khởi kiện theo qui định tại điểm a, b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự. Tòa án sơ thẩm nhận đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo là bản phô tô hợp đồng đặt cọc nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân thành phố B không ban hành văn bản yêu cầu người khởi kiện giao nộp bổ sung chứng cứ là bản gốc hợp đồng đặt cọc giữa anh H, Chị H1 và anh Ng là vi phạm qui định tại khoản 5 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự.
(iii) Anh H xác định anh Ng đã ký vào hợp đồng đặt cọc giữa anh H, Chị H1 và anh Ng, đồng thời anh Ng trực tiếp nhận số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng. Ngày 22/11/2016, sau khi gặp trực tiếp ông H3 và biết được chủ sở hữu hợp pháp nhà đất tại A, đường N, phường K, thành phố B là ông H3; anh H và ông H3 đã thỏa thuận viết một hợp đồng đặt cọc khác trực tiếp giữa anh H và ông H3 thay cho hợp đồng đặt cọc giữa anh H và anh Ng nhưng vẫn đề ngày 19/11/2016 để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất giữa anh H và ông H3. Quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án sơ thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, ông H3 đều thừa nhận ông có ký với anh H hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc với số tiền 100.000.000 đồng để đảm bảo cho giao dịch mua bán nhà đất của ông tại số: A, đường N, phường K, thành phố B. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, anh H có đưa 100.000.000 đồng tiền cọc và ông có nhờ anh Ng là con rể của ông làm chứng và đếm hộ số tiền cọc trên, sau khi đếm đủ, anh Ng đã đưa lại ngay số tiền cho ông. Phía bị đơn là anh Ng cho rằng anh không ký hợp đồng đặt cọc với anh H, chị H1, chữ ký trong hợp đồng đặt cọc nêu trên bị cắt ghép, người ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc với anh H là ông H3. Phía nguyên đơn là anh H xác định đã đồng ý làm thêm 01 bản hợp đồng chuyển giao với ông H3 để có thể làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nội dung của hai hợp đồng đặt cọc nêu trên đều là đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng; tuy nhiên anh H chỉ đặt cọc tổng cộng 100.000.000 đồng cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại số A, đường N, phường K, thành phố B. Như vậy, có đủ căn cứ xác định hợp đồng đặt cọc giữa anh H, Chị H1 ký kết với anh Ng đã được chuyển giao bằng hợp đồng đặt cọc giữa anh H, Chị H1 và ông H3 về nội dung hợp đồng và tài sản đặt cọc; ông H3 là người nhận cọc và đã nhận số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng do anh Ng nhận hộ; do đó quyền và lợi ích hợp pháp của anh H, Chị H1 không bị anh Ng xâm phạm. Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, anh H không cung cấp thêm được chứng cứ nào khác để chứng minh anh Ng là người ký kết và nhận tiền đặt cọc của anh H. Vì vậy, anh H, Chị H1 không đủ điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc với anh Ng theo qui định tại điểm a, b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự. Cần hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án, trả lại đơn khởi kiện cho anh H, chị H1. Anh H, Chị H1 có quyền yêu cầu khởi kiện lại đối với anh Ng khi có đủ điều kiện khởi kiện theo qui định hoặc khởi kiện ông Trần Ngọc H3 bằng vụ án khác.
(iv) Sau khi Tòa án sơ thẩm ban hành bản án số: 04/2019/DSST ngày 29/01/2019, đến ngày 31/01/2019 Tòa án đã ban hành Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án về số tiền án phí sơ thẩm anh H, Chị H1 phải chịu từ 39.000.000 đồng lên 45.000.000 đồng nhưng không nêu lý do sửa chữa là không đúng qui định tại tại mục (3) Hướng dẫn sử dụng mẫu số 53 Ban hành kèm theo Nghị quyết số: 01/2017/NQHĐTP ngày 13/01/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
(v) Tòa án sơ thẩm cũng có sai sót về xử lý giấy chứng minh thư nhân dân, chìa khóa nhà của ông H3, khi thu giữ không lập biên bản thu, ai nộp. Kết thúc vụ án không quyết định xử lý vật này là không đúng qui định.
5. Bản án dân sự phúc thẩm số 32/2023/DS-PT ngày 07/3/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh BN về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung hủy án:
(i) Bản án sơ thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L với anh T chị L2 vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác giữa anh H và ông L. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:... “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”. Như vậy, yêu cầu của anh T, chị L2 đề nghị giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, buộc ông H phải trả cho ông L số tiền vay 2 tỷ đồng thì đây không phải là hậu quả pháp lý của giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng bị che giấu là hợp đồng vay tiền và xem xét giải quyết đối với hợp đồng vay tiền giữa ông H và ông L theo yêu cầu của anh T, chị L2. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý đối với tranh chấp hợp đồng vay số tiền 02 tỷ đồng giữa ông Khổng Minh H với ông Nguyễn Văn L nhưng vẫn xem xét, giải quyết và buộc ông H phải trả ông Nguyễn Văn L và bà Trương Thị Phi số tiền 2 tỷ đồng là vượt quá phạm vi khởi kiện, vi phạm quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục thụ lý giải quyết vụ án.
(ii) Thứ hai, trong quá trình giải quyết vụ án ông Khổng Minh H và anh Khổng Văn T, chị Trần Thị L2 cho rằng ông L không giao số tiền 2 tỷ đồng cho anh T, chị L2 mà ông H là người nhận số tiền này từ cháu ông L. Tuy nhiên, các đương sự không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh việc ông H nhận số tiền trên của ông L. Bản án sơ thẩm chỉ căn cứ vào lời trình bày của ông H và vợ chồng anh T, chị L2 và giấy mượn sổ đất ở giữa vợ chồng anh T, chị L2 với ông H, bà H2 ngày 15/10/2019 (sau ngày ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh T, chị L2 với ông L) và nhận định ông H là người đã nhận số tiền 2 tỷ đồng từ ông L nên tuyên buộc ông H phải trả ông L số tiền trên là chưa đủ căn cứ vững chắc.
(iii) Thứ ba, trong vụ án này ông L khởi kiện yêu cầu anh T và chị L2 phải trả ông L số tiền đặt cọc là 02 tỷ đồng và tiền phạt vi phạm hợp đồng là 02 tỷ đồng, tổng cộng là 4 tỷ đồng và yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/10/2019 giữa ông L và anh T, chị L2. Tòa án đã thụ lý, giải quyết đối với yêu cầu này là có căn cứ. Tuy nhiên, bản án nhận định không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của ông L đối với khoản tiền 4 tỷ đồng nhưng trong phần quyết định của bản án không tuyên bác yêu cầu khởi kiện của ông L đối với ông anh T, chị L2; đồng thời tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/10/2019 giữa ông L và anh Khổng Văn T, chị Trần Thị L2 là vi phạm quy định tại Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự.
(iv) Phần nhận định và quyết định của bản án có mâu thuẫn với nhau, dẫn đến việc buộc đương sự phải chịu án phí không đúng quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/NQ-UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 về án phí, lệ phí. Ông L khởi kiện yêu cầu tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; còn phía bị đơn là anh T, chị L2 có yêu cầu phản tố đề nghị tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Bản án sơ thẩm nhận định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng lại tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và xử chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không đúng quy định của pháp luật. Trong phần quyết định của bản án tuyên ông L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu không được chấp nhận là không chính xác, ảnh hưởng đến quyền và L ích của các đương sự. Do vậy, quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện YP là có căn cứ chấp nhận.
6. Bản án dân sự phúc thẩm số 43/2024/DS-PT ngày 04/3/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung sửa án:
(i) Căn cứ vào các tài liệu Tòa án đã thu thập được tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh B thì thấy: Tại Biên bản làm việc ngày 11/5/2021 (BL 102), anh Hoàng Văn T đã trình bày: “Ngày 3/2/2021, ông K có đi cùng bạn là người cùng góp tiền mua chung đất với ông K. Qua trao đổi thống nhất mọi người cùng đi đến Văn phòng Công chứng Nguyễn Đức M1 ở thị trấn N, huyện Y để làm thủ tục. Tại đây qua xem xét Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công chứng viên nói rằng chủ thửa đất đã chết, chưa làm các thủ tục thừa kế, chưa có văn bản thỏa thuận phân chi di sản vì vậy chưa đảm bảo đủ điều kiện để lập Hợp đồng. Vì vậy, T hẹn ông K đợi vài ngày để hoàn thiện ngay các thủ tục này nhưng ông K không đồng ý và muốn đòi tiền ngay.” Do đó, lời khai của anh T tại Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng cho rằng ông K đã đồng ý cho T gia hạn thêm thời gian để hoàn tất thủ tục phân chia di sản thừa kế là không có căn cứ chấp nhận.
Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét, đánh giá tình tiết này chỉ căn cứ lời khai của anh T, hai người làm chứng (Trần Thị D, Phạm Thị L là những người cùng hội buôn bán đất với T) để xác định ông K và anh T đã thống nhất thỏa thuận gia hạn thêm 4 ngày để làm thủ tục phân chia thừa kế là không có căn cứ. Ngay trong ngày 3/2/2021, sau khi biết được anh T không đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà là người khác và người này đã chết, chưa đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất, ông K đã thể hiện rõ quan điểm không đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất 399 nữa và đòi lại tiền nhưng anh T không trả. Do đó, ngày 4/2/2021, ông K đã có đơn tố cáo hành vi lừa đảo của anh Tra Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh B.
(ii) Về yêu cầu đòi số tiền đã đặt cọc:
Từ những phân tích đánh giá nêu trên, đủ cơ sở xác định: ngày 3/2/2021, ông K và anh T không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 399, tờ bản đồ số 62, diện tích 1984,9m2, vị trí thửa đất ở thôn C, Đ, Y, Bắc Giang. Lý do không giao kết được hợp đồng là do chủ thửa đất đã chết, chưa làm các thủ tục thừa kế, chưa có văn bản thỏa thuận phân chi di sản. Việc không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng trong ngày 3/3/2021 không phải do lỗi của ông K. Các bên không thỏa thuận được với nhau về gia hạn việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. Do đó, việc ông K yêu cầu anh T phải hoàn trả số tiền đã đặt cọc khi đã hết thời hạn đặt cọc là có căn cứ theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu trả tiền đặt cọc của ông K là không đúng; Hội đồng xét xử phúc thẩm cần chấp nhận nội dung kháng cáo này của ông K.
7. Bản án dân sự phúc thẩm số 278/2024/DS-PT ngày 02/5/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung sửa án:
Đối yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả số tiền ứng thêm 800.000.000 đồng và yêu cầu mức lãi suất là 10%/năm kể từ ngày 01/5/2021 đến nay, bị đơn đồng ý trả số tiền này nhưng không đồng ý trả tiền lãi theo yêu cầu của nguyên đơn. Xét thấy, số tiền này các bên không thể hiện đây là tiền vay và không thể hiện việc trả lãi của số tiền này, do đó không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về yêu cầu tính lãi. Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu tính lãi từ ngày 01/5/2021 đến ngày xét xử là 800.000.000 đồng x 31 tháng 03 ngày x 0,83%/tháng = 206.504.000 đồng là không có cơ sở.
Như vậy, tổng số tiền mà bị đơn phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn là 1.880.000.000 đồng (bao gồm 1.000.000.000 đồng tiền cọc, 800.000.000 đồng tiền ứng thêm và 80.000.000 đồng tiền lãi mà bà T1 nhận để trả lãi cho ngân hàng).
8. Bản án dân sự phúc thẩm số 114/2024/DS-PT ngày 25/6/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung sửa án:
Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm và phúc thẩm mặc đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần đến tham gia giải quyết và tham gia phiên tòa nhưng bà Lê Thị Thu T và ông Cao Tấn T1 không đến để bảo vệ và lợi ích hợp pháp của mình. Do đó, Tòa án không có căn cứ để giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Nếu sau này các bên không thỏa thuận được về hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì có thể khởi kiện bằng vụ án khác khi các bên có yêu cầu.
Từ những căn cứ trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét đầy đủ và đánh giá toàn diện các chứng cứ để xét xử và tuyên xử như trên là không phù hợp với các quy định của pháp luật. Vì vậy, có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H sửa án sơ thẩm theo hướng tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị Thu T và ông Cao Tấn T1 đối với thửa đất số 213, tờ bản đồ số 53, diện tích 3.755,2m2, tọa lạc tại Thôn E, xã H, huyện H vô hiệu do giả tạo.
9. Bản án dân sự phúc thẩm số 89/2024/DS-PT ngày 17/4/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung sửa án:
Xét hiệu lực của hợp đồng đặt cọc:
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc với bà H, ngày 14/4/2022, chị H1 đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 382, tờ bản đồ số 28, diện tích 344,5m nêu trên từ ông Kiều Văn M và bà Nguyễn Thị D.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc với bà H, chị H1 đã chủ động làm thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất 382 nói trên. Ngày 26/4/2022, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C chỉnh lý tại trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 187689, xác nhận chị Nguyễn Thị Thanh H1 là người được quyền quản lý, sử dụng thửa đất số 328 nói trên do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ ông Kiều Văn M, bà Nguyễn Thị D.
Theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cần phân biệt hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 15/4/2022, chị H1 đã nhận tiền đặt cọc của bà H để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 382 cho bà H; chị Hồ chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc chị H1 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phải là chủ sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng đặt cọc chưa đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 188 Luật Đất đai, vi phạm quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Luật đất đai; ngày 09/5/2022 chị H1 lại ký hợp đồng đặt cọc thửa đất này với ông Trần Văn V khi chưa thực hiện hủy hợp đồng với bà H; ngày 31/7/2023 chị H1 đã chuyển nhượng thửa đất cho ông Nguyễn Trường L2 nên hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022 vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Nhận định trên của Tòa án cấp sơ thẩm là không đúng bản chất của hợp đồng đặt cọc, không xem xét toàn bộ nội dung của hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã thỏa thuận, nhầm lẫn giữa hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến giải quyết tranh chấp không đúng pháp luật.
Chị H1 và bà H đều đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Như vậy, hợp đồng đặt cọc nói trên có đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự.
10. Bản án dân sự phúc thẩm số 204/2024/DS-PT ngày 31/7/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Nội dung sửa án:
(i) Về nội dung: Theo lời khai của các đương sự có trong hồ sơ và tại phiên tòa, có căn cứ xác định: Ngày 01 tháng 10 năm 2020, ông Trần Hồng C và vợ chồng bà Nguyễn Thị H, ông Vũ Ngọc B ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 41, tờ bản đồ số 27 (thửa cũ số 27, tờ bản đồ số 16), xã B, huyện L, tỉnh Đồng Nai. Ông C đã đặt cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) và cam kết, trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày 01/10/2020 các bên sẽ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực hiện hợp đồng, đến ngày 23/11/2020 hai bên đến Phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng, thì phát hiện thửa đất bị Thi hành án Dân sự huyện Long Thành áp dụng biện pháp ngăn chặn cấm chuyển dịch tài sản theo Công văn số 436/CVCCTHADS ngày 12/11/2020. Ngày 24/11/2020, bà H nhận được Công văn về việc giải tỏa biện pháp ngăn chặn số 449/CV-CCTHADS ngày 18/11/2020 do Thi hành án dân sự huyện Long Thành giao. Theo nguyên đơn, sau khi đất đủ điều kiện chuyển nhương, nhưng bị đơn tự ý chuyển nhượng đất cho người khác là vi phạm hợp đồng, nên phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc; còn bị đơn cho rằng ngày 28/11/2020 nguyên đơn đến thông báo không đồng ý mua đất nữa, nên vi phạm hợp đồng, phải mất cọc. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm, hai bên đương sự thống nhất hủy hợp đồng nhận cọc ngày 01/10/2020; vợ chồng ông B, bà H trả cho ông C số tiền cọc là 1.000.000.000 đồng và tiền lãi là 180.000.000 đồng, tổng số tiền phải trả là 1.180.000.000 đồng, thời hạn trả chậm nhất đến ngày 20/11/2024; về án phí, bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật. Việc thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, do đó HĐXX phúc thẩm chấp nhận, sửa bản án sơ thẩm theo sự thỏa thuận của đương sự.
(ii) Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm trên số tiền 1.180.000.000đ phải thanh toán cho nguyên đơn, cụ thể là: 36.000.000đ + 11.400.000đ (380.000.000đ x 3%) = 47.400.000đ. Án phí phúc thẩm bị đơn không phải chịu. Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nên nguyên đơn không phải chịu án phí sơ thẩm. Số tiền tạm ứng án phí nguyên đơn đã nộp 36.000.000đ được trả lại cho nguyên đơn, nhưng án sơ thẩm không tuyên nội dung này là thiếu sót, cấp phúc thẩm cần bổ sung và rút kinh nghiệm với cấp sơ thẩm.