Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được quy định như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang đầu tư một dự án sản xuất trên phần đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm. Do thay đổi mô hình kinh doanh, tôi dự định chuyển nhượng lại toàn bộ nhà xưởng và quyền thuê đất cho một doanh nghiệp khác. Xin hỏi: Theo Luật Đất đai 2024, để được phép bán tài sản gắn liền với đất và chuyển quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm, tôi cần đáp ứng những điều kiện gì?
MỤC LỤC
1. Tài sản gắn liền với đất là gì?
Trả lời:
1. Tài sản gắn liền với đất là gì?
Căn cứ theo khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
15. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.
….”
Tài sản gắn liền với đất là tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được xây dựng hoặc hình thành trên đất, và có liên hệ mật thiết, không tách rời với đất như: nhà ở, công trình xây dựng, rừng trồng, cây lâu năm,…
Mặc dù điều luật này không định nghĩa trực tiếp "tài sản gắn liền với đất" nhưng thông qua khái niệm “đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất”, có thể hiểu rằng đây là những tài sản có tính vật chất cụ thể, được xác lập quyền sở hữu và có thể đăng ký để được Nhà nước ghi nhận cùng với quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được quy định như thế nào?
Căn cứ theo Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm
1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều này và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này.
4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.”
Trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, cá nhân hoặc tổ chức chỉ được phép bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Tài sản đó phải được tạo lập một cách hợp pháp và đã được đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật; công trình đã hoàn thành xây dựng đúng với quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc chấp thuận (nếu có); bên chuyển nhượng đã ứng trước các khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất; và người mua tài sản được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn còn lại, đồng thời được kế thừa quyền khấu trừ khoản tiền đã ứng trước. Ngoài ra, nếu công trình đủ điều kiện tách thửa thì được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
Trân trọng./.
