Nhà, đất đang thế chấp ngân hàng có làm thủ tục tặng cho được không?
Luật sư cho tôi hỏi: Nhà, đất của tôi đang thế chấp ngân hàng tôi có thể làm thủ tục tặng cho con/cháu không? Nếu được, cần điều kiện gì và thủ tục ra sao?
MỤC LỤC
2. Nhà, đất đang thế chấp ngân hàng có làm thủ tục tặng cho được không
Trả lời:
1. Thế chấp tài sản là gì?
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
2. Nhà, đất đang thế chấp ngân hàng có làm thủ tục tặng cho được không
Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
…
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
- Tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
- Tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, khi đất đai đã được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì chủ sử dụng đất sẽ không có quyền bán, trao đổi, tặng cho mảnh đất này với người khác nếu ngân hàng chưa có sự đồng ý bằng văn bản.
Đồng thời đối với hợp đồng tặng cho tài sản, muốn phát sinh hiệu lực thì hợp đồng này phải được công chứng tại văn phòng công chứng, theo căn cứ tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định như sau:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
....
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Khi xác nhận về tình trạng sử dụng đất mà thấy sổ đỏ đang được thế chấp ngân hàng thì văn phòng công chứng sẽ từ chối việc tiến hành công chứng và hợp đồng tặng cho sẽ không có hiệu lực nên trong trường hợp này, bạn sẽ không nhận tặng cho một cách hợp pháp được, đồng thời sẽ không thể tiến hành thủ tục sang tên đối với mảnh đất này.
Nhà, đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể tặng cho nhưng cần có sự đồng ý của ngân hàng. Thủ tục gồm: xin chấp thuận từ ngân hàng, công chứng hợp đồng tặng cho, đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trân trọng./.
