Việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được quy định như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi là cá nhân người nước ngoài hiện đang sinh sống và làm việc hợp pháp tại Việt Nam. Tôi có ý định mua một căn hộ chung cư để ở lâu dài. Xin hỏi, việc quản lý và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được pháp luật quy định như thế nào?
MỤC LỤC
1. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Trả lời:
1. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Căn cứ theo Điều 18 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 18. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật này phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.
3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”
Dẫn chiếu theo khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
….”
Theo đó, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện cụ thể. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, phải là chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở và tuân thủ đầy đủ quy định của Luật Nhà ở cũng như pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với tổ chức nước ngoài khác, phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương đương do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở. Riêng đối với cá nhân nước ngoài, điều kiện bắt buộc là không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
2. Việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được quy định như thế nào?
Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 7. Việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam
1. Các thông tin được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này bao gồm:
a) Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu;
b) Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
c) Số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà có nhà ở riêng lẻ.
2. Việc quản lý bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định như sau:
a) Trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư xây dựng nhà ở hoặc bên tặng cho hoặc bên bán nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở hoặc bên bán nhà ở chỉ được bán, cho thuê mua, bên tặng cho chỉ được tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng quy định;
b) Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho hoặc bên bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có trách nhiệm thông báo thông tin (bằng thư điện tử và bằng văn bản) về tên người mua, địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này; trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông tin do bên bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở gửi, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm tra và đăng tải trên Cổng thông tin điện tử các thông tin này.
c) Trước khi cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải kiểm tra thông tin do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đăng tải.
Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải thông báo (bằng thư điện tử và bằng văn bản) thông tin về nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này.
3. Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở.
4. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, chủ đầu tư, bên bán, bên tặng cho nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nếu không kịp thời thông báo, đăng tải các thông tin theo quy định tại khoản 2 Điều này thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; nếu do chậm thông báo, đăng tải các thông tin mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.
5. Việc báo cáo tình hình sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được quy định như sau:
a) Cơ quan cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm gửi báo cáo về Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 02 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài để theo dõi, quản lý;
b) Việc cung cấp thông tin, dữ liệu về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được thực hiện theo quy định về cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Trân trọng./.
