Nguyên tắc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi đang sở hữu một căn hộ trong khu chung cư cũ nhưng không thuộc diện nhà chung cư cũ theo quy định của Luật Nhà ở. Gần đây, tòa nhà được đề xuất xây dựng lại và ban quản trị có thông báo rằng các hộ dân cần đóng góp một khoản kinh phí để thực hiện dự án này. Tuy nhiên, tôi chưa rõ việc đóng góp này có được quy định cụ thể như thế nào hay không và cách tính toán phần kinh phí của từng hộ ra sao. Vậy, nguyên tắc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?
MỤC LỤC
2. Nguyên tắc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?
Trả lời:
1. Nhà chung cư là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.”
Theo đó, nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
2. Nguyên tắc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 42 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 42. Nguyên tắc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư không thuộc trường hợp nhà chung cư cũ quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với phần diện tích căn hộ trong nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp kinh phí theo diện tích sử dụng căn hộ chung cư mới được tái định cư nêu trong phương án bồi thường, tái định cư nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới được tính trên tổng mức đầu tư của dự án do các bên thỏa thuận tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư;
b) Đối với phần diện tích khác không phải là căn hộ thì các chủ sở hữu đóng góp kinh phí theo nguyên tắc quy định tại điểm a khoản này để tiếp tục mục tiêu kinh doanh dịch vụ, thương mại theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án được phê duyệt.
3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ nếu không đóng góp kinh phí theo quy định tại khoản 2 Điều này thì được bồi thường theo quy định tại Điều 44 của Nghị định này.”
Như vậy, nguyên tắc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm:
- Thứ nhất, các chủ sở hữu nhà chung cư không thuộc trường hợp nhà chung cư cũ theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở thì có trách nhiệm đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới;
- Thứ hai, việc đóng góp kinh phí được thực hiện theo các nguyên tắc cụ thể:
+ Đối với phần diện tích căn hộ, chủ sở hữu đóng góp kinh phí dựa trên diện tích sử dụng căn hộ chung cư mới được tái định cư nhân với giá nhà ở xây dựng mới, giá này được tính trên tổng mức đầu tư của dự án và do các bên thỏa thuận tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư;
+ Đối với phần diện tích không phải là căn hộ, việc đóng góp cũng áp dụng nguyên tắc tương tự như với căn hộ, nhằm tiếp tục mục tiêu kinh doanh dịch vụ, thương mại phù hợp với nội dung được chấp thuận trong chủ trương đầu tư.
- Thứ ba, nếu chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích không phải căn hộ không thực hiện nghĩa vụ đóng góp kinh phí theo quy định nêu trên, thì sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 44 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Theo đó, khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 và Điều 44 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
10. Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.”
“Điều 44. Bồi thường quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ, diện tích khác trong trường hợp chủ sở hữu không đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư
1. Quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư là quyền sử dụng chung. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Trường hợp thuộc diện quy định tại các điểm a, c và điểm d khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư.
3. Trường hợp thuộc diện quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường theo quy định sau đây:
a) Đối với diện tích đất thì được bồi thường phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện bồi thường theo quy định của pháp luật đất đai;
b) Đối với diện tích nhà ở, diện tích khác thì được bồi thường theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở, diện tích khác hiện có nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở, diện tích khác hiện có.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có quy định tại điểm này được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư.”
Trân trọng./.
