Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh được quy định như thế nào?

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi là đại diện pháp lý của một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang muốn mua lại một số căn hộ trong dự án nhà ở tại tỉnh Quảng Ninh để làm nhà công vụ cho chuyên gia nước ngoài. Tuy nhiên, tôi được biết có quy định về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh mà người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở. Vậy làm thế nào để xác định khu vực nào được phép và khu vực nào thì không?

MỤC LỤC

1. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định như thế nào?

2. Yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh được quy định như thế nào?

Trả lời:

1. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 16 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

“Điều 16. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở.”

Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Danh mục các khu vực bị hạn chế này sẽ do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an xác định, sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vì vậy phải tuân thủ giới hạn về địa lý, đảm bảo không ảnh hưởng đến an ninh – quốc phòng quốc gia.

2. Yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 4. Yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh

1. Khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật Nhà ở bao gồm:

a) Khu vực giáp ranh khu vực trọng yếu cần bảo đảm quốc phòng, an ninh;

b) Khu vực giáp ranh các doanh trại, trụ sở của lực lượng vũ trang và khu vực nằm trong quy hoạch đất quốc phòng, an ninh;

c) Khu vực giáp ranh trụ sở, nhà làm việc của các cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng từ cấp tỉnh trở lên;

d) Khu vực thuộc các xã, phường, thị trấn thuộc biên giới đất liền, biên giới biển, hải đảo theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh;

đ) Khu vực hành lang bảo vệ công trình quan trọng liên quan an ninh quốc gia;

e) Khu vực người nước ngoài không được tạm trú theo quy định của pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam.

2. Căn cứ các yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều này, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm:

a) Trong thời hạn tối đa 06 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương bảo đảm phù hợp với pháp luật bảo vệ bí mật Nhà nước để thông báo cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) làm căn cứ xác định danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định danh mục các dự án quy định tại điểm này để thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Trường hợp có sự thay đổi về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh do điều chỉnh quy hoạch, di dời đến nơi khác dẫn đến khu vực đã được thông báo trước đó không còn yêu cầu phải bảo đảm yêu cầu quốc phòng, an ninh thì trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có quyết định điều chỉnh quy hoạch hoặc có quyết định di dời, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xác định danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Trên cơ sở thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quy định tại khoản 2 Điều này và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 6 Điều 15 của Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở và công bố công khai danh mục này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời gửi cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để đăng tải danh mục các dự án này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này.

4. Trong thời hạn tối đa 07 ngày làm việc, kể từ ngày đăng tải danh mục dự án quy định tại khoản 3 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm công khai các thông tin quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này.”

Như vậy, yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh là cơ sở để giới hạn quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài được xác định theo các tiêu chí cụ thể, bao gồm: khu vực giáp ranh doanh trại, cơ quan trọng yếu, khu vực biên giới, hải đảo, hành lang bảo vệ công trình an ninh quốc gia và khu vực người nước ngoài không được tạm trú.

Việc xác định các khu vực này là trách nhiệm của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, với thời hạn cụ thể, sau đó sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố công khai danh mục dự án nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu. Quy trình này đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và phù hợp với yêu cầu bảo vệ quốc phòng, an ninh quốc gia.

Trong trường hợp doanh nghiệp của bạn một tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài đang có nhu cầu mua lại một số căn hộ trong dự án nhà ở tại tỉnh Quảng Ninh để làm nhà công vụ cho chuyên gia nước ngoài, thì cần lưu ý rằng quyền sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài chỉ được công nhận nếu dự án đó không nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở 2023 và Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Để xác định dự án có đủ điều kiện hay không, doanh nghiệp cần tra cứu danh mục các dự án được phép sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh hoặc Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh. Nếu dự án bạn đang quan tâm không nằm trong danh mục đó, doanh nghiệp sẽ không được phép đứng tên sở hữu căn hộ. Trong trường hợp chưa rõ thông tin, bạn nên gửi văn bản chính thức đến Sở Xây dựng để được xác nhận cụ thể và đảm bảo tính pháp lý cho hoạt động đầu tư.

Trân trọng./.