Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào? Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Luật sư cho tôi hỏi: Theo quy định pháp luật hiện hành, để được tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng những điều kiện pháp lý cụ thể nào? Và trong trường hợp tôi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng đó có bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực hay không? Mong nhận được sự giải đáp từ Luật sư, xin cảm ơn!
MỤC LỤC
1. Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
2. Những trường hợp nào không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất?
3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Trả lời:
1. Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1, 3, 4, 5, 7 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 như sau:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
…
3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.
4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
…
7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”
Do đó, theo quy định trên, để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và điều kiện riêng theo từng trường hợp cụ thể. Cụ thể, quyền sử dụng đất chỉ được tặng cho khi:
- Có Giấy chứng nhận hợp pháp;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Còn trong thời hạn sử dụng;
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước;
- Đối với trường hợp đặc thù như đất nông nghiệp, đất trồng lúa, quyền sử dụng đất của cá nhân người dân tộc thiểu số hoặc trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho thì phải tuân thủ thêm các điều kiện riêng được quy định tại các Điều 46, 47, 48 và 176 của Luật Đất đai năm 2024.
Điều đó có nghĩa là việc tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở điều kiện về mặt hình thức (có Giấy chứng nhận) mà còn phải đảm bảo về tình trạng pháp lý của thửa đất, về nghĩa vụ tài chính cũng như tuân thủ các giới hạn, chính sách quản lý đất đai đặc thù của Nhà nước.
Quy định này thể hiện tính chặt chẽ, minh bạch, vừa bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, vừa góp phần quản lý, sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội.
2. Những trường hợp nào không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất?
Căn cứ theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định về các trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
…
8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”
Từ quy định trên có thể thấy, pháp luật đã xác định rõ những chủ thể và trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhằm bảo đảm quản lý chặt chẽ các loại đất có ý nghĩa quan trọng về quốc phòng, an ninh, môi trường và lợi ích công cộng.
Theo đó, các quy định này thể hiện sự phân định rạch ròi quyền được nhận tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, đồng thời khẳng định nguyên tắc quản lý đất đai theo định hướng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Nhà nước phê duyệt. Điều này không chỉ bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, tránh tình trạng đầu cơ, lấn chiếm đất rừng hoặc sử dụng sai mục đích, mà còn góp phần bảo vệ hệ sinh thái rừng, an ninh môi trường và lợi ích cộng đồng, phù hợp với chính sách phát triển bền vững và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên của Nhà nước.
3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
và
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Từ quy định trên có thể thấy rằng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc để bảo đảm tính pháp lý, giá trị chứng cứ cũng như hiệu lực thi hành của hợp đồng. Đồng thời, do quyền sử dụng đất là loại bất động sản phải đăng ký, nên hợp đồng tặng cho chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính theo quy định pháp luật về đất đai.
Như vậy, có thể thấy pháp luật không chỉ yêu cầu về hình thức (lập văn bản, công chứng hoặc chứng thực) mà còn đặt ra điều kiện về thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, phòng ngừa tranh chấp, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch, cũng như tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai.
Trân trọng./.
