Chủ sở hữu nhà ở là ai? Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở được quy định như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi hiện đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu một căn hộ chung cư tại TP.HCM. Tuy nhiên, người em họ của tôi là người trực tiếp đang sinh sống tại căn hộ này theo sự thỏa thuận bằng miệng giữa hai bên. Trong trường hợp này, tôi có phải là chủ sở hữu nhà ở không? Và quyền, nghĩa vụ của tôi với tư cách là chủ sở hữu nhà ở cũng như của em tôi người đang sử dụng nhà ở được pháp luật quy định như thế nào?
MỤC LỤC
2. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở được quy định như thế nào?
Trả lời:
1. Chủ sở hữu nhà ở là ai?
Căn cứ theo khoản 18 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
18. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.
…”
Như vậy, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức hoặc cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Nói cách khác, bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện và được pháp luật công nhận quyền sở hữu thì đều được xem là chủ sở hữu nhà ở.
2. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở được quy định như thế nào?
(i) Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
Căn cứ theo Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây:
a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;
c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;
d) Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;
đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;
g) Được bảo hộ quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Luật này;
h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở;
i) Quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền quy định tại Điều 20 của Luật này.
3. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.”
(ii) Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
Căn cứ theo Điều 11 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 11. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các nghĩa vụ sau đây:
a) Sử dụng nhà ở đúng mục đích; lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu của mình;
b) Thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự, an toàn xã hội theo quy định của pháp luật;
c) Thực hiện đầy đủ quy định của pháp luật khi bán, cho thuê mua, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình. Trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Luật này thì phải trả lại nhà ở khi hết thời hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.
Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;
d) Thực hiện đúng quy định của pháp luật và không được gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Luật này thì còn phải thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
đ) Mua bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc trường hợp bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
e) Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, di dời, phá dỡ nhà ở;
g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;
h) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở, khi thực hiện giao dịch về nhà ở và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật;
i) Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài có nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này và Điều 21 của Luật này; đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này và trách nhiệm quy định tại Điều 15 của Luật này.
3. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở, quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Trong trường hợp bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, bạn được pháp luật xác định là chủ sở hữu nhà ở hợp pháp. Người em họ của bạn tuy không có quyền sở hữu nhưng là người được sử dụng nhà ở theo sự thỏa thuận giữa hai bên, nên được xem là người sử dụng nhà ở theo pháp luật.
Với tư cách là chủ sở hữu nhà ở, bạn có các quyền như: quyền bất khả xâm phạm đối với căn hộ; quyền sử dụng vào mục đích để ở hoặc mục đích hợp pháp khác; quyền định đoạt như bán, cho thuê, cho mượn, tặng cho...; quyền được cấp Giấy chứng nhận và bảo vệ quyền sở hữu. Đồng thời, bạn cũng có các nghĩa vụ như: sử dụng đúng mục đích; tuân thủ quy định về an toàn, môi trường, phòng cháy chữa cháy; thực hiện nghĩa vụ tài chính và các quy định pháp luật khi chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn...
Ngược lại, em họ của bạn là người sử dụng nhà ở không phải chủ sở hữu, nên chỉ được sử dụng căn hộ đúng theo phạm vi đã thỏa thuận với bạn, không có quyền định đoạt hoặc sửa chữa căn hộ nếu không có sự đồng ý của bạn. Đồng thời, người sử dụng cũng phải chấp hành quy định về trật tự, an toàn và vệ sinh trong quá trình sử dụng nhà ở.
Trân trọng./.
