Các trường hợp nào tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở tại Việt Nam?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi là người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, có nhu cầu mua một căn hộ chung cư tại TP.HCM. Tuy nhiên, tôi được biết có một số trường hợp người nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Xin hỏi cụ thể những trường hợp nào thì tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật?
MỤC LỤC
1. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Trả lời:
1. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Căn cứ theo Điều 18 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 18. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật này phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.
3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”
Dẫn chiếu theo khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
….”
Theo đó, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện cụ thể. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, phải là chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở và tuân thủ đầy đủ quy định của Luật Nhà ở cũng như pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với tổ chức nước ngoài khác, phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương đương do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở. Riêng đối với cá nhân nước ngoài, điều kiện bắt buộc là không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
2. Các trường hợp nào tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở tại Việt Nam?
Căn cứ theo Điều 22 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 22. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
b) Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.
2. Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.
3. Đối tượng được thừa kế nhà ở có cả tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở và không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên phải thống nhất xử lý tài sản thừa kế là nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:
a) Để cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thừa kế nhà ở này; tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở này tương ứng với phần tài sản được thừa kế;
b) Tặng cho hoặc bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.”
Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong các trường hợp cụ thể.
Thứ nhất, nếu họ được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định tại Luật này, sở hữu vượt quá số lượng cho phép hoặc nhà ở đó nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.
Thứ hai, tổ chức không hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân không được phép nhập cảnh vào Việt Nam, dù được tặng cho hay thừa kế nhà ở, cũng không được công nhận quyền sở hữu và không được cấp Giấy chứng nhận. Trong những trường hợp này, người nhận nhà ở chỉ được bán hoặc tặng lại cho đối tượng hợp pháp tại Việt Nam, trực tiếp hoặc thông qua ủy quyền. Ngoài ra, nếu tài sản thừa kế là nhà ở thuộc sở hữu chung giữa người nước ngoài được phép và không được phép sở hữu, thì các bên phải thống nhất xử lý theo một trong hai cách: để người được phép sở hữu nhận nhà ở và người còn lại nhận phần giá trị tương ứng, bán/tặng lại nhà ở để chia giá trị.
Trân trọng./.
