Nội dung sửa án:
(i) Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng”. Như vậy, tại thời điểm hai bên ký kết Phụ lục 06 này để thực hiện việc đóng tiền lên đến 95% giá trị hợp đồng, vượt quá 70% giá trị hợp đồng là vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu được quy định tại các Điều 122, 123 Bộ luật dân sự. Do đó, việc thoả thuận chi trả thu nhập cam kết theo Phụ lục 06 sẽ không phát sinh hiệu lực pháp lý để các bên phải tuân thủ thực hiện từ ngày ký kết hợp đồng 24/10/2016 đến ngày 04/5/2019 (ngày hai bên ký biên bản bàn giao căn hộ), kể cả trong đó có thời điểm ngày 10/01/2017, Công ty T xác nhận cho ông D đủ điều kiện hưởng chi trả tiền lãi 12% trên số tiền 1.111.215.083 đồng (BL số 38). Từ sự thoả thuận các điều kiện là “(i) Bên mua đã thanh toán đủ và đúng hạn tối thiểu 95% giá bán căn hộ (chưa bao gồm thuế GTGT và kinh phí bảo trì) theo Hợp đồng mua bán căn hộ; (ii) Căn hộ đã được bàn giao theo Điều 4 của Hợp đồng mua bán; (iii) Bên mua ký Hợp đồng hợp tác cho thuê căn hộ.” “Ngày bắt đầu” là ngày mà các điều kiện trên được thỏa mãn. Như vậy, HĐXX phúc thẩm có đủ cơ sở để xác định ngày bắt đầu các bên đáp ứng cả ba điều kiện như đã thoả thuận là ngày 07/8/2019 (sau ngày Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng – Bộ xây dựng cho Thông báo số 129/GĐ – GĐ3/HT ngày 06/8/2019 về kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, cho phép công trình được đưa vào vận hành theo đúng công năng đã được phê duyệt). Do đó, ngày 07/8/2019 thoả thuận thanh toán thu nhập cam kết phát sinh hiệu lực buộc Công ty T phải thực hiện đến ngày xét xử sơ thẩm.
(ii) Theo quy định tại điểm (i) khoản 4.1 Điều 4 của Hợp đồng quy định: “Bên Bán phải trả cho Bên Mua tiền lãi trên tổng số tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán theo lãi suất quá hạn bằng 150% tiền lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng bằng đồng Việt Nam trả lãi cuối kỳ, áp dụng cho khách hàng cá nhân do Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) công bố tại thời điểm thanh toán thực tế. Khoản lãi này được tính kể từ ngày thứ 91 (chín mươi mốt) đến Ngày Bàn giao thực tế”. Như phân tích ở mục [2.1], phần vượt quá 70% giá trị hợp đồng đã bị vô hiệu nên HĐXX phúc thẩm chỉ xem xét giá trị 70% giá trị hợp đồng có hiệu lực pháp luật để làm căn cứ tính nghĩa vụ thanh toán chậm bàn giao căn hộ của Công ty T. Mặc khác, theo thoả thuận trong hợp đồng, ngày dự kiến bàn giao căn hộ: 30/12/2017, tức là đến ngày 30/3/2018, Công ty T phải có nghĩa vụ bàn giao căn hộ nhưng đến ngày 04/5/2019 mới bàn giao. Công ty T đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho ông Nguyễn Tuấn D là 13 tháng 03 ngày (tức 13 tháng X 30 + 3 ngày = 393 ngày), như vậy, Công ty T phải thanh toán tiền lãi chậm bàn giao căn hộ cho ông D cụ thể: 393 ngày X (1.302.680.624đ X 70%) X 0,029% = 103.926.558 đồng.